篇一：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　为提高公司物业管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作 制度化、规化、科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行物 业合同和落实管理措施，为业主提供更优质和完善的服务，制订本物 业管理考核办法。

　　一、 考核容：

　　（一） 规要求

　　管理处各类人员遵守行业规，服务符合岗位标准，符合合同约定， 执行上级和公司各项规章制度。管理处整洁有序，服务人员态度和蔼、 用语规、佩戴胸卡，工作时间办公室接待不脱人，铃响三声有人接听。

　　小区道路、公共区域无堆积垃圾，门厅、楼道等共用部位整洁。

　　（二） 基础管理

　　贯彻“三基”工作精神，物业服务业务、设备、安全、财务收费 等六本台账同步更新。

　　（三） 维修分摊

　　与时按规定填写维修养护单，按时规分摊维修基金，有条件的商 品房小区每年分摊二次，售后房每年 3 月份前分摊完上年的维修费， 管理处定期公布维修基金和按时结算项目。

　　（四）投诉处理（10 分）

　　业主投诉有书面记录，认真填写投诉处理沟通单和投诉回访表， 业主有效投诉处理率 100%。

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　　（五） 装修管理 管理处对装修定期巡视，发现有建筑或违规行为的，与时上门劝

　　阻或发整改通知书，并在 24 小时书面上报业委会、居委会、房地办 并做好书面登记记录。认真处理、协调业主间违章搭建，上下漏水等 邻里纠纷和矛盾，不拖延，不扯皮，并做好书面登记记录。

　　（六） 沟通联系

　　沟通联系，与房地办、业委会、居委会每季度沟通至少一次，并 做好书面登记记录。每年至少进行一次物业服务满意度测评。

　　（七） 业务管理

　　各管理项目需每季度完成年度收入目标的 25%，每季度支出成本 控制在全年支出成本的 25%以，按要求完成各类报表并按时上报周报 在周五，预算在每月 20 日前，决算和月报在下月 2 日前 二、考核程序：

　　1、编制物业管理工作考核表，由房产管理部负责考核。

　　2、采用每季度不定期对各物业管理项目进行基础管理工作检查，调 查业主对小区物业管理的满意情况，给予实事的考核打分。

　　3、考核标准：

　　4、考核办法自公布之日起实施。

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　　附件一：

　　________年____季度物业管理服务绩效检查表

　　_______ 中心 物业管理项目：

　　检查项目 规要求

　　检查容 遵守各项规章 制度

　　工作环境 工作规

　　工作时间办公 室接待不脱人 小区道路、公共 区域整洁 行政管理台账

　　要求

　　检查方法

　　遵守行业规，服 业主投诉、公

　　务符合岗位标 司各项制度执

　　准，符合合同约 行情况

　　定，执行上级和

　　公司各项规章

　　制度

　　管 理 处 整 洁 有 查现场和摆放

　　序

　　工作人员态度 查现场和投诉

　　和蔼、用语规、 记录

　　佩戴胸卡、统一

　　服装

　　接 待 铃 响 三 声 抽查

　　有人接

　　无堆积垃圾

　　查现场

　　日结月清无差 查记录 错

　　分值 5分

　　5分 5分

　　5分 5分 10 分

　　物业服务业务 日结月清无差 查记录

　　台账

　　错

　　10 分

　　设备台账

　　基础台账

　　安全台账

　　日结月清无差 查记录 错

　　日结月清无差 查记录 错

　　10 分 10 分

　　财务收费台账 日结月清无差 查记录 错

　　10 分

　　档案资料

　　日结月清无差 查记录 错

　　10 分

　　维修分摊

　　大 于 25 万 一个月完成分 查记录

　　元

　　摊

　　商品房

　　每年不少于二 查记录

　　10 分 10 分

　　扣分标准 发现一条扣 2 分，发现二条 扣5分

　　发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分

　　无人接听扣 5 分 发现一处扣 2 分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 未 完 成 扣 10 分 未 完 成 扣 10

　　备注

　　3 / 58

　　投诉处理

　　售后房

　　有效投诉处理 率 100%

　　次 每年不少于一 次 查记录

　　查记录

　　查沟通单和投 诉回访表

　　10 分 5分

　　定期巡视

　　每二天一次 查书面记录 5 分

　　装修管理

　　建 筑 或 违 规 行 当 场 劝 阻 或 发 查书面记录

　　为

　　整改通知书

　　建筑或违规行 为

　　产生邻里纠纷 和矛盾

　　24 小时报业委 会、居委会、 房地办 5 个工作日处 理完毕

　　查书面记录 查书面记录

　　沟通联系 业务管理

　　房地办、业委 会、居委会 服务满意度测 评 按季度完成收 入目标

　　按季度控制运 行成本

　　按要求完成各 类报表并按时 上报

　　每季至少于一 次 每年至少于一 次 每季度完成年 收入目标的 25% 每季控制在全 年支出成本的 25%以 周报在周五 预算在每月 20 日前 决算和月报在 下月 2 日前

　　查书面记录 查书面记录 查财务记录

　　查财务记录

　　查、查记录

　　5分 5分 5分 5分 5分 20 分 15 分 15 分

　　分 未 完 成 扣 10 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分

　　无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分

　　无记录扣 5 分

　　25%-20% 扣 10 分，20%以下扣 20 分 30%-25% 扣 10 分，大于 30% 扣 15 分 发现一条扣 5 分

　　检查人员签名：

　　项目负责人签名：

　　日期：

　　4 / 58

　　5 / 58

　　附件二：

　　置业公司物业管理处三基工作台账模板

　　汇编：房产管理部 请按项目实际情况制作三基台账

　　6 / 58

　　置业公司×××管理处三基工作台账总录

　　（一） 行政管理台账

　　（二） 物业服务业务台账

　　（三） 设备台账

　　（四） 安全台账

　　（五） 财务收费台账

　　（六） 档案资料

　　（一） 行政管理台账 1） 公司与管理处相关营业材料（副本） 2） 人员架构图 3） 岗位责任制（小区经理、管理员、财务、安全员、维修人员、保安、保洁） 4） 应急预案 5） 收费标准（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、维修） 6） 上级布置文件、会议记录（安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示）

　　（二） 物业服务业务台账 1） 服务承诺（根据服务合同） A. 综合管理服务 B. 公共区域清洁卫生服务 C. 公共区域秩序卫生服务 D. 公共区域绿化日常养护服务 E. 公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务 2） 安保：人员分工，监控记录（每月一本），车辆进出记录，安保交接班记录 3） 保洁：服务合同，检查记录 4） 保绿：服务合同，检查记录 5） 日常维修：报修单，回访单 6） 居民满意度测评

　　

篇二：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　为提高公司物业管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作 制度化、规范化、科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行 物业合同和落实管理措施，为业主提供更优质和完善的服务，制订本 物业管理考核办法。

　　一、 考核内容：

　　（一） 规范要求

　　管理处各类人员遵守行业规范，服务符合岗位标准，符合合同约 定，执行上级和公司各项规章制度。管理处整洁有序，服务人员态度 和蔼、用语规范、佩戴胸卡，工作时间办公室接待不脱人，铃响三声 有人接听。小区道路、公共区域无堆积垃圾，门厅、楼道等共用部位 整洁。

　　（二） 基础管理

　　贯彻“三基”工作精神，物业服务业务、设备、安全、财务收费 等六本台账同步更新。

　　（三） 维修分摊

　　及时按规定填写维修养护单，按时规范分摊维修基金，有条件的 商品房小区每年分摊二次，售后房每年 3 月份前分摊完上年的维修费， 管理处定期公布维修基金和按时结算项目。

　　（四）投诉处理（10 分）

　　业主投诉有书面记录，认真填写投诉处理沟通单和投诉回访表，

　　业主有效投诉处理率 100%。

　　（五） 装修管理

　　管理处对装修定期巡视，发现有违法建筑或违规行为的，及时上 门劝阻或发整改通知书，并在 24 小时内书面上报业委会、居委会、 房地办并做好书面登记记录。认真处理、协调业主间违章搭建，上下 漏水等邻里纠纷和矛盾，不拖延，不扯皮，并做好书面登记记录。

　　（六） 沟通联系

　　沟通联系，与房地办、业委会、居委会每季度沟通至少一次，并 做好书面登记记录。每年至少进行一次物业服务满意度测评。

　　（七） 业务管理

　　各管理项目需每季度完成年度收入目标的 25%，每季度支出成本 控制在全年支出成本的 25%以内，按要求完成各类报表并按时上报周 报在周五，预算在每月 20 日前，决算和月报在下月 2 日前 二、考核程序：

　　1、编制物业管理工作考核表，由房产管理部负责考核。

　　2、采用每季度不定期对各物业管理项目进行基础管理工作检查，调 查业主对小区物业管理的满意情况，给予实事求是的考核打分。

　　3、考核标准：

　　4、考核办法自公布之日起实施。

　　附件一：

　　________年____季度物业管理服务绩效检查表

　　_______ 中心 物业管理项目：

　　检查项目 规范要求

　　检查内容 遵守各项规章 制度

　　工作环境 工作规范

　　工作时间办公 室接待不脱人 小区道路、公共 区域整洁 行政管理台账

　　要求

　　检查方法

　　遵守行业规范， 业主投诉、公

　　服务符合岗位 司各项制度执

　　标准，符合合同 行情况

　　约定，执行上级

　　和公司各项规

　　章制度

　　管 理 处 整 洁 有 查现场和摆放

　　序

　　工作人员态度 查现场和投诉

　　和 蔼 、 用 语 规 记录

　　范、佩戴胸卡、

　　统一服装

　　接待电话铃响 抽查

　　三声有人接

　　无堆积垃圾

　　查现场

　　日结月清无差 查记录 错

　　分值 5分

　　5分 5分

　　5分 5分 10 分

　　物业服务业务 日结月清无差 查记录

　　台账

　　错

　　10 分

　　设备台账

　　基础台账

　　安全台账

　　日结月清无差 查记录 错

　　日结月清无差 查记录 错

　　10 分 10 分

　　财务收费台账 日结月清无差 查记录 错

　　10 分

　　档案资料

　　日结月清无差 查记录 错

　　10 分

　　维修分摊

　　大 于 25 万 一个月内完成 查记录

　　元

　　分摊

　　商品房

　　每年不少于二 查记录

　　次

　　10 分 10 分

　　扣分标准 发现一条扣 2 分，发现二条 扣5分

　　发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分

　　无人接听扣 5 分 发现一处扣 2 分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 未 完 成 扣 10 分 未 完 成 扣 10 分

　　备注

　　投诉处理

　　售后房

　　有效投诉处理 率 100%

　　每年不少于一 次 查记录

　　查记录

　　查沟通单和投 诉回访表

　　10 分 5分

　　定期巡视

　　每二天一次 查书面记录 5 分

　　违 法 建 筑 或 违 当 场 劝 阻 或 发 查书面记录 5 分

　　规行为

　　整改通知书

　　装修管理 违 法 建 筑 或 违 24 小时报业委 查书面记录 5 分

　　规行为

　　会、居委会、

　　房地办

　　产 生 邻 里 纠 纷 5 个工作日内 查书面记录 5 分

　　和矛盾

　　处理完毕

　　沟通联系 业务管理

　　房 地 办 、 业 委 每季至少于一 查书面记录 5 分

　　会、居委会

　　次

　　服 务 满 意 度 测 每年至少于一 查书面记录 5 分

　　评

　　次

　　按季度完成收 每季度完成年 查财务记录

　　入目标

　　收入目标的

　　20 分

　　25%

　　按季度控制运 每季控制在全 查财务记录

　　行成本

　　年支出成本的

　　15 分

　　25%以内

　　按要求完成各 周报在周五 查邮件、查记 15 分

　　类报表并按时 预算在每月 20 录

　　上报

　　日前

　　决算和月报在

　　下月 2 日前

　　未 完 成 扣 10 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分

　　无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分

　　无记录扣 5 分

　　25%-20%扣 10 分， 20%以下 扣 20 分 30%-25%扣 10 分，大于 30% 扣 15 分 发现一条扣 5 分

　　检查人员签名：

　　项目负责人签名：

　　日期：

　　附件二：

　　置业公司物业管理处三基工作台账模板

　　汇编：房产管理部 请按项目实际情况制作三基台账

　　置业公司×××管理处三基工作台账总录

　　（一） 行政管理台账

　　（二） 物业服务业务台账

　　（三） 设备台账

　　（四） 安全台账

　　（五） 财务收费台账

　　（六） 档案资料

　　（一） 行政管理台账 1） 公司及管理处相关营业材料（副本） 2） 人员架构图 3） 岗位责任制（小区经理、管理员、财务、安全员、维修人员、保安、保洁） 4） 应急预案 5） 收费标准（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、维修） 6） 上级布置文件、会议记录（安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示）

　　（二） 物业服务业务台账 1） 服务承诺（根据服务合同） A. 综合管理服务 B. 公共区域清洁卫生服务 C. 公共区域秩序卫生服务 D. 公共区域绿化日常养护服务 E. 公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务 2） 安保：人员分工，监控记录（每月一本），车辆进出记录，安保交接班记录 3） 保洁：服务合同，检查记录 4） 保绿：服务合同，检查记录 5） 日常维修：报修单，回访单 6） 居民满意度测评

　　

篇三：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　为提高公司物业管理的服务质量和工作效率,使物业管理的工作制度化、规范化、科学化,促使各小区物业管理处按照要求切实履行物业合同和落实管理措施,为业主提供更优质和完善的服务,制订本物业管理考核办法。

　　一、考核内容:

　　(一)规范要求

　　管理处各类人员遵守行业规范,服务符合岗位标准,符合合同约定,执行上级和公司各项规章制度。管理处整洁有序,服务人员态度和蔼、用语规范、佩戴胸卡,工作时间办公室接待不脱人,铃响三声有人接听。小区道路、公共区域无堆积垃圾,门厅、楼道等共用部位整洁。

　　(二)基础管理

　　贯彻“三基”工作精神,物业服务业务、设备、安全、财务收费等六本台账同步更新。

　　(三)维修分摊

　　及时按规定填写维修养护单,按时规范分摊维修基金,有条件的商品房小区每年分摊二次,售后房每年3月份前分摊完上年的维修费,管理处定期公布维修基金和按时结算项目。

　　(四)投诉处理(10分)

　　业主投诉有书面记录,认真填写投诉处理沟通单和投诉回访表,

　　业主有效投诉处理率100%。

　　(五)装修管理

　　管理处对装修定期巡视,发现有违法建筑或违规行为的,及时上门劝阻或发整改通知书,并在24小时内书面上报业委会、居委会、房地办并做好书面登记记录。认真处理、协调业主间违章搭建,上下漏水等邻里纠纷和矛盾,不拖延,不扯皮,并做好书面登记记录。

　　(六)沟通联系

　　沟通联系,与房地办、业委会、居委会每季度沟通至少一次,并做好书面登记记录。每年至少进行一次物业服务满意度测评。(七)业务管理

　　各管理项目需每季度完成年度收入目标的25%,每季度支出成本控制在全年支出成本的25%以内,按要求完成各类报表并按时上报周报在周五,预算在每月20日前,决算和月报在下月2日前

　　二、考核程序:

　　1、编制物业管理工作考核表,由房产管理部负责考核。

　　2、采用每季度不定期对各物业管理项目进行基础管理工作检查,调查业主对小区物业管理的满意情况,给予实事求是的考核打分。

　　3、考核标准:

　　4、考核办法自公布之日起实施。

　　附件一:

　　________年____季度物业管理服务绩效检查表_______ 中心物业管理项目:

　　检查人员签名:项目负责人签名:

　　日期:

　　附件二:

　　置业公司物业管理处三基工作台账模板

　　汇编:房产管理部

　　请按项目实际情况制作三基台账

　　置业公司×××管理处三基工作台账总录

　　(一)行政管理台账

　　(二)物业服务业务台账

　　(三)设备台账

　　(四)安全台账

　　(五)财务收费台账

　　(六)档案资料

　　(一)行政管理台账

　　1)公司及管理处相关营业材料(副本)

　　2)人员架构图

　　3)岗位责任制(小区经理、管理员、财务、安全员、维修人员、保安、保洁)

　　4)应急预案

　　5)收费标准(楼宇、商铺、机动车(地下、升降、地面)、维修)

　　6)上级布置文件、会议记录(安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示)

　　(二)物业服务业务台账

　　1)服务承诺(根据服务合同)

　　A.综合管理服务

　　B.公共区域清洁卫生服务

　　C.公共区域秩序卫生服务

　　D.公共区域绿化日常养护服务

　　E.公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务

　　2)安保:人员分工,监控记录(每月一本),车辆进出记录,安保交接班记录

　　3)保洁:服务合同,检查记录

　　4)保绿:服务合同,检查记录

　　5)日常维修:报修单,回访单

　　6)居民满意度测评

　　(三)设备管理台账

　　1)总设备台账

　　2)设备检查台账(电梯、消防、升降、水泵、水箱养护台账)

　　3)现场检查台账

　　(四)安全台账HSE

　　1)上海华谊集团化工实业公司安全检查标准

　　2)组织台账

　　3)安全会议和人员培训记录

　　4)特种工作人员培训记录

　　5)安全、消防设施台账

　　6)全员安全承诺书

　　(五)财务管理台账

　　1)物业收费标准

　　2)小区物业收费台账

　　3)商务楼物业收费台账

　　4)商铺物业收费台账

　　5)车辆收费:地下车位、升降车位、临时停车

　　6)电脑联网

　　7)合同

　　8)每月预算

　　(六)档案资料

　　1)业主资料档案(入户资料、通讯联系、面积、房型、其它)

　　2)建筑资料

　　按项目实际情况进行填写

　　(一) 行政管理台账

　　行政管理台账目录

　　1)公司及管理处相关营业材料(副本)

　　2)人员架构图

　　3)岗位责任制(小区经理、管理员、财务、安全员、维

　　修人员、保安、保洁)

　　4)应急预案

　　5)收费标准(楼宇、商铺、机动车(地下、升降、地面)、

　　维修)

　　6)上级布置文件、会议记录(安全例会、业务例会、联

　　席会议、投诉表扬、友情提示)

　　人员架构图

　　×××管理处岗位职责

　　应急预案(公司统一编制)

　　收费标准

　　(楼宇、商铺、机动车(地下、升降、地面)、维修)

　　以物业服务合同为准

　　上级布置文件、会议记录

　　(安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示)

　　上级来文登记表

　　××会议记录表

　　投诉表扬记录表

　　友情提示、通知、公告等登记表

　　(二)物业服务业务台账

　　物业服务业务台账目录

　　1)服务承诺(根据服务合同)

　　A.综合管理服务

　　B.公共区域清洁卫生服务

　　C.公共区域秩序卫生服务

　　D.公共区域绿化日常养护服务

　　E.公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务

　　2)安保:人员分工,监控记录(每月一本),车辆进出记

　　录,安保交接班记录

　　3)保洁:服务合同,检查记录

　　4)保绿:服务合同,检查记录

　　5)日常维修:报修单,回访单

　　6)居民满意度测评

　　监控记录,车辆进出记录,安保交接班,房屋报修登记簿,报修单,回访单记录由公司统一配发

　　(三)设备管理台账

　　设备管理台账目录

　　1)总设备台账

　　2)设备检查台账(电梯、消防、升降、水泵、水箱养护

　　台账)

　　3)现场检查台账

　　×××项目设备管理

　　登记簿

　　设备管理登记表

　　××维修保养工作记录登记表

　　营业执照等证登记表

　　设备机械等检测登记表

　　(四)安全台账

　　安全台账HSE

　　1)上海华谊集团化工实业公司安全检查标准

　　2)组织台账

　　3)安全会议和人员培训记录

　　4)特种工作人员培训记录

　　5)安全、消防设施台账

　　6)全员安全承诺书

　　健康、安全、环境

　　(HSE)

　　组织台账

　　(五)财务收费台账

　　财务管理台账

　　1)物业收费标准

　　2)小区物业收费台账

　　3)商务楼物业收费台账

　　4)商铺物业收费台账

　　5)车辆收费:地下车位、升降车位、临时停车

　　6)电脑联网

　　7)合同

　　8)每月预算

　　××小区

　　物业收费标准

　　停车费收费标准

　　经××区物价局核准

　　1.××小区升降停车车位,每月元/辆

　　2.地下车库停车车位,每月元/辆

　　3.临时停车车位:

　　××区物价局监督管理电话:

　　住宅物业收费标准

　　根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的有关规定,对照本区(县)住宅物业服务分等收费标准,经上海市××区物价局审核,从年月日起,××项目物业服务收费标准为每平方米建筑面积元/月。

　　具体服务等级和收费标准如下:

　　●综合管理服务(级)元

　　●公共区域秩序维护服务(级)元

　　●公共部位(类)元

　　●消防系统(类)元

　　●弱电系统(类)元

　　●公共区域清洁卫生服务(级)元

　　●公共区域绿化养护服务(级)元

　　●供水系统(类)元

　　●公共照明(类)元

　　●避雷系统元

　　●升降系统(电梯)元

　　●水景(动力)元

　　注:实收每平方米元/月

　　商品房维修项目人工费价目表

　　××物业管理费收缴表(住宅)年

　　号

　　××物业管理费收缴表(商务楼)年

　　××物业停车费收缴一览表年××停车:元/月

　　(六)档案资料

　　档案资料

　　1)业主资料档案(入户资料、通讯联系、面积、房型、其它)

　　2)建筑资料

　　按项目实际情况进行填写

　　(8)每月预算

　　年月物业管理收支预算

　　

篇四：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　为提高公司物业管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作制度 化、规范化、科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行物业合同 和落实管理措施，为业主提供更优质和完善的服务，制订本物业管理考核 办法。

　　一、 考核内容：

　　（一） 规范要求

　　管理处各类人员遵守行业规范，服务符合岗位标准，符合合同约定， 执行上级和公司各项规章制度。管理处整洁有序，服务人员态度和蔼、用 语规范、佩戴胸卡，工作时间办公室接待不脱人，铃响三声有人接听。小 区道路、公共区域无堆积垃圾，门厅、楼道等共用部位整洁。

　　（二） 基础管理

　　贯彻“三基”工作精神，物业服务业务、设备、安全、财务收费等六 本台账同步更新。

　　（三） 维修分摊

　　及时按规定填写维修养护单，按时规范分摊维修基金，有条件的商品 房小区每年分摊二次，售后房每年 3 月份前分摊完上年的维修费，管理处 定期公布维修基金和按时结算项目。

　　（四）投诉处理（10 分）

　　业主投诉有书面记录，认真填写投诉处理沟通单和投诉回访表，业主 有效投诉处理率 100%。

　　（五） 装修管理 管理处对装修定期巡视，发现有违法建筑或违规行为的，及时上门劝

　　阻或发整改通知书，并在 24 小时内书面上报业委会、居委会、房地办并 做好书面登记记录。认真处理、协调业主间违章搭建，上下漏水等邻里纠 纷和矛盾，不拖延，不扯皮，并做好书面登记记录。

　　（六） 沟通联系

　　沟通联系，与房地办、业委会、居委会每季度沟通至少一次，并做好 书面登记记录。每年至少进行一次物业服务满意度测评。

　　（七） 业务管理

　　各管理项目需每季度完成年度收入目标的 25%，每季度支出成本控制 在全年支出成本的 25%以内，按要求完成各类报表并按时上报周报在周五， 预算在每月 20 日前，决算和月报在下月 2 日前 二、考核程序：

　　1、编制物业管理工作考核表，由房产管理部负责考核。

　　2、采用每季度不定期对各物业管理项目进行基础管理工作检查，调查业 主对小区物业管理的满意情况，给予实事求是的考核打分。

　　3、考核标准：

　　4、考核办法自公布之日起实施。

　　附件一：

　　________年____季度物业管理服务绩效检查表

　　_______ 中心 物业管理项目：

　　检查项目 规范要求

　　检查内容 遵守各项规章 制度

　　工作环境 工作规范

　　工作时间办公 室接待不脱人 小区道路、公共 区域整洁 行政管理台账

　　要求

　　检查方法

　　遵守行业规范， 业主投诉、公

　　服务符合岗位 司各项制度执

　　标准，符合合同 行情况

　　约定，执行上级

　　和公司各项规

　　章制度

　　管 理 处 整 洁 有 查现场和摆放

　　序

　　工作人员态度 查现场和投诉

　　和 蔼 、 用 语 规 记录

　　范、佩戴胸卡、

　　统一服装

　　接待电话铃响 抽查

　　三声有人接

　　无堆积垃圾

　　查现场

　　日结月清无差 查记录 错

　　分值 5分

　　5分 5分

　　5分 5分 10 分

　　物业服务业务 日结月清无差 查记录

　　台账

　　错

　　10 分

　　设备台账

　　基础台账

　　安全台账

　　日结月清无差 查记录 错

　　日结月清无差 查记录 错

　　10 分 10 分

　　财务收费台账 日结月清无差 查记录 错

　　10 分

　　档案资料

　　日结月清无差 查记录 错

　　10 分

　　维修分摊

　　大 于 25 万 一个月内完成 查记录

　　元

　　分摊

　　商品房

　　每年不少于二 查记录

　　次

　　10 分 10 分

　　扣分标准 发现一条扣 2 分，发现二条 扣5分

　　发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分

　　无人接听扣 5 分 发现一处扣 2 分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 无 台 账 扣 10 分，发现一条 扣2分 未 完 成 扣 10 分 未 完 成 扣 10 分

　　备注

　　投诉处理

　　售后房

　　有效投诉处理 率 100%

　　定期巡视

　　装修管理

　　违法建筑或违 规行为

　　违法建筑或违 规行为

　　产生邻里纠纷 和矛盾

　　沟通联系

　　房地办、业委 会、居委会 服务满意度测 评 按季度完成收 入目标

　　业务管理

　　按季度控制运 行成本

　　按要求完成各 类报表并按时 上报

　　检查人员签名：

　　每年不少于一 次 查记录

　　每二天一次

　　当场劝阻或发 整改通知书

　　24 小时报业委 会、居委会、 房地办 5 个工作日内 处理完毕

　　每季至少于一 次 每年至少于一 次 每季度完成年 收入目标的 25% 每季控制在全 年支出成本的 25%以内 周报在周五 预算在每月 20 日前 决算和月报在 下月 2 日前

　　查记录

　　10 分

　　查沟通单和投 5 分 诉回访表

　　查书面记录 5 分

　　查书面记录 5 分

　　查书面记录 5 分

　　查书面记录 5 分

　　查书面记录 查书面记录 查财务记录

　　5分 5分 20 分

　　查财务记录 15 分

　　查邮件、查记 15 分 录

　　未 完 成 扣 10 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分 发现一条扣 2 分 无记录扣 5 分

　　无记录扣 5 分

　　25%-20% 扣 10 分，20%以下扣 20 分 30%-25% 扣 10 分，大于 30% 扣 15 分 发现一条扣 5 分

　　项目负责人签名：

　　日期：

　　附件二：

　　置业公司物业管理处三基工作台账模板

　　汇编：房产管理部

　　请按项目实际情况制作三基台账

　　置业公司×××管理处三基工作台账总录

　　（一） 行政管理台账

　　（二） 物业服务业务台账

　　（三） 设备台账

　　（四） 安全台账

　　（五） 财务收费台账

　　（六） 档案资料

　　（一）行政管理台账 1）公司及管理处相关营业材料（副本） 2）人员架构图 3）岗位责任制（小区经理、管理员、财务、安全员、维修人员、保安、保洁） 4）应急预案 5）收费标准（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、维修） 6）上级布置文件、会议记录（安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、

　　友情提示） （二）物业服务业务台账 1）服务承诺（根据服务合同） A. 综合管理服务 B. 公共区域清洁卫生服务 C. 公共区域秩序卫生服务 D. 公共区域绿化日常养护服务 E. 公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务 2）安保：人员分工，监控记录（每月一本），车辆进出记录，安保交接班记

　　录 3）保洁：服务合同，检查记录 4）保绿：服务合同，检查记录 5）日常维修：报修单，回访单 6）居民满意度测评 （三）设备管理台账 1）总设备台账

　　2）设备检查台账（电梯、消防、升降、水泵、水箱养护台账） 3）现场检查台账 （四）安全台账 HSE 1）上海华谊集团化工实业公司安全检查标准 2）组织台账 3）安全会议和人员培训记录 4）特种工作人员培训记录 5）安全、消防设施台账 6）全员安全承诺书 （五）财务管理台账 1）物业收费标准 2）小区物业收费台账 3）商务楼物业收费台账 4）商铺物业收费台账 5）车辆收费：地下车位、升降车位、临时停车 6）电脑联网 7）合同 8）每月预算 （六）档案资料 1）业主资料档案（入户资料、通讯联系、面积、房型、其它） 2）建筑资料

　　按项目实际情况进行填写

　　(一) 行政管理台账 行政管理台账目录

　　1） 公司及管理处相关营业材料（副本）

　　2） 人员架构图

　　3） 岗位责任制（小区经理、管理员、财务、安全员、维

　　修人员、保安、保洁）

　　4） 应急预案

　　5） 收费标准（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、

　　维修）

　　6） 上级布置文件、会议记录（安全例会、业务例会、联

　　席会议、投诉表扬、友情提示）

　　人员架构图 ×××管理处岗位职责 应急预案

　　（公司统一编制）

　　收费标准

　　（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、维修）

　　以物业服务合同为准

　　上级布置文件、会议记录

　　（安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示）

　　上级来文登记表

　　序号 日期 文件号

　　内容

　　11

　　12

　　13

　　14

　　15

　　16

　　17

　　会议 名称 会议 地点 会议 主持人

　　××会议记录表

　　会议 时间

　　职务

　　会议 记录人

　　核稿人 签名

　　会 议 主 要 内 容

　　出 席

　　序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

　　日期

　　投诉表扬记录表 内容

　　16

　　17

　　友情提示、通知、公告等登记表

　　序号

　　日期

　　内容

　　11

　　12

　　13

　　14

　　15

　　16

　　17

　　（二）物业服务业务台账

　　物业服务业务台账目录

　　1） 服务承诺（根据服务合同） A. 综合管理服务 B. 公共区域清洁卫生服务 C. 公共区域秩序卫生服务 D. 公共区域绿化日常养护服务 E. 公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务 2） 安保：人员分工，监控记录（每月一本），车辆进出

　　记录，安保交接班记录 3） 保洁：服务合同，检查记录 4） 保绿：服务合同，检查记录 5） 日常维修：报修单，回访单 6） 居民满意度测评 监控记录，车辆进出记录，安保交接班，房屋报修登记簿， 报修单，回访单记录由公司统一配发

　　（三）设备管理台账 设备管理台账目录

　　1） 总设备台账 2） 设备检查台账（电梯、消防、升降、水泵、水箱养护

　　台账） 3） 现场检查台账

　　×××项目设备管理

　　登记簿

　　序 号

　　名称

　　11

　　12

　　13

　　型号/规 格

　　设备管理登记表

　　制造商

　　原值

　　附件

　　出厂 日期

　　使用部 位

　　数 量

　　安装 年月

　　设备编号

　　备注

　　××维修保养工作记录登记表

　　日期

　　工作内容

　　登记人

　　备注

　　营业执照等证登记表

　　序号

　　单位

　　设备机械等检测登记表

　　序号 检测日期

　　名称

　　项目

　　检测单位 签收人

　　备注

　　（四） 安全台账 安全台账 HSE

　　1） 上海华谊集团化工实业公司安全检查标准

　　2） 组织台账

　　3） 安全会议和人员培训记录

　　4） 特种工作人员培训记录

　　5） 安全、消防设施台账

　　6） 全员安全承诺书

　　健康、安全、环境

　　序号

　　姓名

　　（HSE）

　　组织台账

　　HSE 组织网络人员一览表

　　工作部门

　　职务

　　职称 学历

　　参加安全 工作时间

　　联系电话

　　9

　　11

　　（五）财务收费台账 财务管理台账

　　1） 物业收费标准

　　2） 小区物业收费台账

　　3） 商务楼物业收费台账

　　4） 商铺物业收费台账

　　5） 车辆收费：地下车位、升降车位、临时停车

　　6） 电脑联网

　　7） 合同

　　8） 每月预算

　　××小区 物业收费标准 停车费收费标准

　　经××区物价局核准

　　1.××小区升降停车车位，每月 元/辆

　　2.地下车库停车车位，每月 元/辆

　　3.临时停车车位：

　　××区物价局监督管理电话：

　　住宅物业收费标准

　　根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的

　　有关规定，对照本区（县）住宅物业服务分等收费标准，经

　　上海市××区物价局审核，从 年 月 日起，××项目

　　物业服务收费标准为每平方米建筑面积 元/月。

　　具体服务等级和收费标准如下：

　　 综合管理服务

　　（ 级）

　　元

　　 公共区域秩序维护服务 （ 级）

　　元

　　 公共部位

　　（ 类）

　　元

　　 消防系统

　　（ 类）

　　元

　　 弱电系统

　　（ 类）

　　元

　　 公共区域清洁卫生服务 （ 级）

　　元

　　 公共区域绿化养护服务 （ 级）

　　元

　　 供水系统

　　（ 类）

　　元

　　 公共照明

　　（ 类）

　　元

　　 避雷系统

　　元

　　 升降系统

　　（电梯）

　　元

　　 水景

　　（动力）

　　元

　　注：实收每平方米 元/月

　　商品房维修项目人工费价目表

　　项目

　　金额

　　项目

　　金额

　　××物业管理费收缴表（住宅） 年

　　号

　　室号

　　业主 姓名

　　面积

　　单价 元/月

　　9 10 11 12

　　备注

　　××物业管理费收缴表（商务楼） 年

　　室号

　　业主 姓名

　　发票 台头

　　面积

　　单价 元/月

　　9 10 11 12

　　备注

　　××物业停车费收缴一览表 年

　　序号 室号 姓名

　　××停车：

　　元/月

　　车牌号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 备注

　　（六）档案资料

　　档案资料

　　1）业主资料档案（入户资料、通讯联系、面积、房型、其它） 2）建筑资料

　　按项目实际情况进行填写

　　（8） 每月预算

　　年 月 物业管理收支预算

　　项目 管理费收入 租金收入 广告收入 机动车停车收入 非机动车停车收入 维修收入 四保补贴 保安保诘费

　　合计 劳务费

　　福利 车贴 电话费 水电煤费 公灯电费 茶水费 零星修理费 保安保洁费 房办、业务费 电梯维护及电费 水箱清洗费 环卫费 绿化费 业委会费用 周界维护费 差旅费

　　××管理处

　　备注

　　消防费 办公费 劳动保护费

　　其他 合计 盈亏

　　

篇五：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　规

　　序 号

　　标准内容

　　定 分

　　评分细则

　　值

　　基础管理

　　22

　　1、物业管理企业的管理人员和专业技术 人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明

　　显标志，工作规范、作风严谨 2、物业管理企业应用计算机、 智能化设 备等现代化管理 手段，提高管理效率

　　管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上 3 岗证书扣 0.4 分；着装及标志符合 0.3 分；

　　不符合 0 分

　　3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分

　　包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数

　　3、房屋及其共用设施设备档案资料齐 全，分类成册、管理 完善，查阅方便

　　量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及

　　4 共用设施设备 大中修记录。共用设施设 备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现

　　一 4、建立 24 小时值班制度，设立服务电 话、接受业主和使用人对物业管理服务

　　一项不齐全或不完善扣 0.5 分 符合 6 分，没有值班制度扣 2 分，末设服

　　报修、求助、建议、问询、质疑、投诉 等 各类信息的收集和反馈 . 并及时处 理，有回访制度和记录

　　6 务电话 扣 1 分，发现一处处理不及时扣 0.5 分，没有回访记录每次扣 1 分

　　5、定期向业主和使用人发放物业管理服 务工作征求意见单，对合理的建议及时 整改满意率达 95％以上

　　3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分

　　6、建立并落实便民维修服务承诺制、 零

　　建立并落实 1 分，建立但末落实扣 0.4 分， 末建立 扣 0.6 分；及时率符合 1 分，每降

　　修急修及时率 100 ％，返修率不高于 1％，并有回访记录

　　3 低 1 个百分点扣 0.3 分；返修率符合 0.6 分，不符合 0 分：问访记录完整 0.4 分，记 录不完整或无回访记录 0 分

　　房屋管理与维修养护

　　11

　　1、区内各建筑物标志明显、 设立引路方 向平面图和路标、单位名录标识在区内 明显位置 . 铭牌及各 类标识牌统一有序

　　符合 1 分，发现一处标志不清或没有标志 扣 0.2 分

　　2、无违反规划私搭乱建， 无擅自改变房 二 屋用途现象

　　3、房屋外观完好、 整洁，外墙是建材贴

　　符合 1 分，每发现一处私搭乱建或擅自改 1 变房屋使用用途扣 0.5 分

　　符合 2 分，房屋外墙是建材贴用的每发现

　　面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明

　　一处脱落扣 0.2 分，是玻璃幕墙的每发现

　　亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污

　　2 一处破损或洁扣 0.2 分，是涂料的每发现

　　渍：

　　无纸张乱贴、 乱涂、乱画和乱悬挂

　　一处褪色不一致扣 0.2 分；每发现一处纸

　　现象

　　张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 分

　　4、室外招牌、按规定设置， 保持整洁统 1 符合 1 分，未按规定设置 0 分；按规定设

　　一美观，无安全隐患或破损

　　5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。

　　支架无锈蚀

　　6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、 吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；

　　共用部位门窗、 灯具、开关等功能良好；

　　卫生 间、水房等管理完好

　　7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等

　　处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章 1 占用等。天台隔热层无破损

　　8、房屋装饰装修符合规定， 未发生危及 房屋结构安全及拆 改管线和损害他人 1 利益的现象

　　9、机器设备单位面积重量不超过楼板承

　　重限度。无危及 建筑结构的安全隐患

　　置，但不整齐或有破损每处扣 0.1 分，有 安全隐患每处扣 0.5 分 符合 1 分，每发现一处不符合扣 0.1 分

　　符合 2 分，如发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分 符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分

　　共用设施设备管理

　　34

　　( 一 ) 综合要求

　　l 、制订设备安全运行、 岗位责任制、 定 期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、 1 维修档案等管理制度 . 并严格执行

　　2、设备及机房环境整治、 无杂物、灰尘、 无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要 1 求

　　3、配备所需各种专业技术人员。

　　严格执

　　行操作规程

　　4、设备良好，运行正常 . 一年内无重大

　　管理责任事故

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，每发现 - 处不符合扣 0.2 分 符合 1.0 分，不符合 0 分 符合 2 分，不符合 0 分

　　三 ( 二 ) 供电系统

　　1、保证正常供电 . 限电、停电有明确的 审批权限并按规定 时间通知任用户 2、制订临时用电管理措施与停电应急处 理措施并严格抉何

　　3 1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，临时用电措施或停电应急措 1 施不符 合均扣 0.5 分

　　3、备用应急发电机可随时起用

　　1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　( 三 ) 弱电系统

　　1、按工作标准规定时问排除故障， 保证

　　各弱电系统正常工作

　　2、监控系统等智能化设施设备运行正

　　常。有记录并按规定 期限保存

　　( 四 ) 消防系统

　　1、消防控制中心 24 小时值班、消防系 2

　　符合 1.0 分，发现一次不符合扣 0.5 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　发现一处符合扣 0.2 分

　　统设施设备齐全、 完 好元损，可随时起 用 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使 用方法并能及时 处理各种问题 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传 教育，明确各区域 防火责任人 4、订有突发火灾应急方案， 在明显处设

　　立消防疏散示意 图 . 照明设施、引路标 志完好，紧急疏散通道畅通无阻 5、区内无火灾安全隐患， 督促各用户与 消防管理部门签订消防责任书 6、消防，用电有严格的管理规定 . 室内 电线、插座 安装规范，无安全隐患

　　1 每发现一人不符合要求扣 0.2 分 符合 1.0 分，责任人不明确每发现一处扣

　　1 0.2 分

　　无应急方案扣 0.5 分，各种标志每缺少一 1 个及每 发现一处不畅通扣 0.1 分

　　符合 1.0 分，每发现一处安全隐患扣 0.5 1 分，未签订消防责任书扣 0.5 分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 1分

　　( 五 ) 电梯系统

　　1、电梯准用证、 年检合格证、 维修保养 合同完备 2、电梯按规定时间运行， 安全设施齐全， 通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并 道、机房保持整洁

　　3、电梯由专业队伍维修保养；

　　维修、操 作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理 操作，严禁超载 . 客梯严禁载货 4、运行出现故障后， 维修人员应在规定 时问内到达现场维 修 5、运行出现险情后， 应有排除险情的应 急处理措施

　　1 符合 1.0 分，不符合 0 分 1 每发现一处不符合扣 0.2 分

　　1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　0.2 分

　　( 六 ) 给排水系统

　　1、建立用水、供水管理制度、 积极协助 用户安排合理的用水和节水计划 2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒 滴漏 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进 行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水

　　质化验单、操作人员健康合格证齐 全；

　　水池、水箱清洁卫生，无二次污染 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理 措施，水池、水箱周围无污染隐患 5、限水、停水按规定时间通知业主和使 用人 6、排水系统通畅， 汛期道路无积水， 地

　　下室、车库、设备房无积水，浸泡发生 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 1分 1 每发现一处不符合扣 0.2 分

　　2 符合 2 分，每发现一项不符合扣 0.5 分

　　没有管理措施扣 0.5 分，水箱周围每发现 1 一处隐患扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 1分 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0

　　行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间

　　分

　　停水现象；制定事故应急处理方案

　　( 七 ) 空调系统

　　1、中央空调系统运行正常， 水塔运行正

　　常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象

　　2、中央空调系统出现运行故障后， 维修

　　人员在规定时间内 到达现维修

　　3、制订中央空调发生故障应急处理方案 1

　　( 八 ) 供暖供气系统

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 无应急处理方案扣 1.0 分，有方案但不完 善或执行不够的扣 0.5 分

　　1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；

　　1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 共用设施管理

　　1 每发现一处不符合扣 0.2 分 4

　　1、共用配套设施完好， 无随意改变用途 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　四

　　2、共用管线统一下地或人公共管道， 无

　　架空管线，无碍观瞻

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣

　　0.2 分

　　3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

　　1 符合 1.0 分，每发现一处不亮扣 0.2 分

　　4、区域范围内的道路通畅，路面平坦

　　1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　保安及车辆管理

　　1、有专业保安队伍，实行 24 小时值班 及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环 境，文明值勤，训练有素，言语规范， 认真负责 2、进出区域各种车辆管理有序， 无堵塞 交通现象，不影响行人通行 五 3、停车场有专人疏导， 管理有序，排列 整齐

　　4、室内停车场管理严格，出入有登记

　　5、非机动车辆有集中停放场地， 管理制 度落实，管理有序，停放整齐，场地整 洁 6、危及人身安全处设有明显标志和防范 措施

　　符合 2.0 分，无专业保安队伍扣 1.0 分， 2 值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 分

　　2 符合 2 分，基本符合 1 分，不符合 0 分 2 符合 2 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 1分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 1分 1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　六 环境卫生管理

　　12

　　1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、 垃圾中转站 2、清洁卫生实行责任制， 有专职的清洁 人员和明确的责任范围，实行标准化清 洁保洁

　　3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

　　4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规 定分装，不得与其它垃圾混杂 5、房屋共用部位保持清洁， 无乱贴、乱 画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯 扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；

　　共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物

　　7、无宠物、家禽、家畜进入

　　8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合 国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮 放、清运管理有序；房屋外墙无污染；

　　各类排气口安装统一有序，无安全隐患

　　绿化管理

　　1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、 七 占用现象

　　2、花草树木长势良好，修剪整齐美观， 无病虫害，无折损现象，无斑秃

　　3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

　　1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分 未实行责任制的扣 0.5 ，无专职清洁人员

　　2 和责 任范围的扣 0.3 ，未实行标准化保洁 的扣 0.2 每发现一处垃圾扣 0.1 ，未达到垃圾日产

　　2 日清 的扣 0.3 ，未定期进行卫生消毒灭杀 扣 0.3

　　1 符合 1.0 ，不符合 0

　　3 符合 3.0 ，每发现一处不符合扣 0.2

　　1 符合 1.0 ，不符合 0

　　符合 2.0 ，发现一次环保部门下放整改通 2 知扣 0.5 ，其它每发现一处不符合扣 0.2

　　1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合 0 长势不好扣 1.0 ，其它每发现一处不符合

　　1 扣 0.2 1 符合 2.0 ，每发现一处不符合扣 0.2

　　精神文明建设

　　1、全体业主和使用人能自觉维护公众利 益，遵守工业区的各项管理规定

　　八

　　2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、 卫生、治安、消防等方面的知识，开展

　　积极健康向上的活动；宿舍区设信息公

　　告栏；设有文化体育活动场所

　　3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪 违法案件

　　3 1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合 0 1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合 0 1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合

　　房屋及其设备小修服务标准

　　一、总 则 ( 一) 为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。

　　( 二) 本标准适用于 2007 年 月 日义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理招标。

　　( 三) 本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯（本次招标不列入）、供水供电天线 小修服务标准、锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

　　本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后 应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

　　( 四) 义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。

　　二、楼房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：

　　烟道堵塞等。自接到报修之时起 2 小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性 小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。

　　( 一) 工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散 水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影 响安全的，可局部拆换。

　　质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应 牢固、平整、拼缝严密。

　　( 二) 工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。

　　质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不 空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

　　( 三) 工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应 进行修补。

　　质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉

　　牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

　　( 四) 工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔 损坏的应修复。

　　质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道 内漏水。

　　( 五) 工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损 应更换。

　　质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

　　( 六) 工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。

　　质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

　　( 七) 工程项目：外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。

　　质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。

　　( 八) 工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护 层剥落的，应补抹。

　　质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

　　( 九) 工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：

　　楼房户表以内管道锈蚀脱皮的， 应清除干净后， 做防锈处理， 管道锈蚀严重的， 应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。

　　质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　( 十) 工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。

　　质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴 现象，能正常使用。

　　( 十一 ) 工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。

　　小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污

　　物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。

　　质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的

　　清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，

　　达到井体、池体、井圈、井盖、

　　池盖完好。

　　三、平房土建及设备小修标准

　　时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、

　　换管等。自接到报修之时起 2 小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：

　　自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。

　　( 一) 工程项目：木结构抢修加固

　　小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应

　　抢修加固。

　　质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理

　　( 二) 工程项目：室内地面、散水

　　小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功

　　能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：

　　砖地面在 l 平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。

　　质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、

　　拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。

　　( 三) 工程项目：室内墙面及项棚

　　小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸

　　顶棚有破洞掉土的，应修补。

　　质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、

　　不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。

　　( 四) 工程项目：检修门窗

　　小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进

　　行修补。

　　质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉

　　牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

　　( 五) 工程项目：台明

　　小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。

　　质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。

　　( 六) 工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的 应更换。

　　质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

　　( 七) 工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。

　　质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

　　( 八) 工程项目：给水系统小修 小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。

　　质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　( 五) 工程项目：排水管道、检查井等 小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。

　　质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。

　　备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房 屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。

　　四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准 ( 一) 服务标准 电梯服务标准 1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

　　候梯厅须悬挂 " 电梯运行服务标志牌 " 。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地 点，管理单位名称，监督电话。

　　2．保证运行时间。

　　（ 1） 主梯二台 6：00－24：

　　00 不间断运行， 0：

　　00－6：00 开一台；备用梯平时停运；大 货物及占用时间较长的货物搬运用备用电梯运行禁止使用主梯。应急情况时电梯工即时到 位。

　　3．保证文明服务。

　　司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

　　4．维修保养及时。

　　坚持每周对电梯进行一次保养。

　　5. 轿厢清洁。

　　轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放 杂物，有足够的照明。

　　高压供水运行服务标准 l 、有防疫部门核发的 " 供水卫生许可证 "( 张贴于醒目处 ) 。

　　2．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

　　3．水箱水池要加盖加锁，并每半年清洗消毒一次。

　　4．保证供水安全，每半年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。

　　5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。

　　6．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有 " 安民告示 " ， 并采取临时供水措施。

　　7．消防泵每半年试泵一次，保证泵能转、水能上。

　　供电设施服务标准 1．每半年进行 l-2 次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。

　　修后的闸具、 线路应完整无损， 使用良好。

　　2．每半进行一次安全检查 ( 配合下达年修缮任务 ) 。

　　3．小修及时按时限要求修复。

　　4．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。

　　5．妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。

　　共用电视天线服务标准 1．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。

　　2．天线前端系统设备完整 ( 无丢失损坏 ) ，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地 电阻。

　　3．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。

　　( 二) 维修标准 电梯：

　　1． 工程项目：电梯急修

　　小修内容：（ 1）关人，（ 2）冲顶、蹲底，（ 3）关车。

　　质量标准：回复正常运行。

　　时限要求：接到报修后 20 分钟赶到现场。

　　2． 工程项目：电梯零修 (1) 工程项目：电源开关、安全开关 小修内容：①熔断器、熔丝 ②各安全开关 质量标准：接触良好、动作灵活可靠。

　　时限要求：接到报修后 20 分钟赶到现场。

　　(2) 工程项目：拽引机 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：减速箱 质量标准：油面不高于油位线，油温不高于 85℃，外观清洁无油污。

　　② 小修内容：电动机、发动机组 质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。

　　③ 小修内容：制动器 质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。

　　(3) 工程项目：

　　控制柜 小修内容：柜内原件 质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常 时限要求：每日巡视 (4) 工程项目：选层系统 时限要求：每日巡视 ①小修内容：机械选层器 质量标准：滑动部位动作准确 ②小修内容：电气选层器 质量标准：动作准确 (5) 工程项目：层、轿门系统 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：层、轿门

　　质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 ② 小修内容：开关门机 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 ③ 小修内容：各层门锁 质量标准：门锁接触良好、动作可靠 ④ 小修内容：安全触板 质量标准：灵活可靠 （ 6）工程项目：显示系统 小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮 质量标准：显示正常无好无损 时限要求：每日巡视 (7) 工程项目：井道系统 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：导 轨 质量标准：润滑正常 ② 小修内容：绳头组合 质量标准：无异 常 ③ 小修内容：限速器 质量标准：动 作可靠 ④ 小修内容：安全钳 质量标准：动作 可靠 (8) 工程项目：运行环境 小修内容：机房、井道轿顶、底坑 质量标准：干净整洁无油污 时限要求：每周保养 二次供水设备 1．工程项目：生活水泵 ( 包括备用泵 ) (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音轴承 时限要求：每日一次

　　(2) 小修内容：水泵轴承温度 质量标准：温度不超过 75℃ 时限要求：每天测试一次 (3) 小修内容：水泵轴头滴漏 质量标准：环境温度不高于 35℃ 时限要求：每日一次 (4) 小修内容：泵体加油 质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好 时限要求：随时检查 (5) 小修内容：水泵出水口压力 质量标准：压力表指示应在正常范围内 时限要求：每日一次 2．工程项目：消防泵 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：灵活转动 时限要求：每月攀车一次 (2) 小修内容：试运行 质量标准：最高端出水压力不小于 10m、无漏水、无杂音 时限要求：每年四月、九月试泵两次 3． 工程项目：电机 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：接地保护 质量标准：牢固可靠 时限要求：每日一次 (3) 小修内容：运行环境 质量标准：散热良好

　　时限要求：每日一次 4．工程项目：阀门 (1) 小修内容：检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：阀门 质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：逆止阀 质量标准：性能可靠 时限要求：发现问题及时解决 5．工程项目：管道 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：保温 质量标准：保温良好、无破损无脱落 时限要求：每年九月检查保温 6．工程项目：高、低位水箱 (1) 小修内容：检查 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每周一次 (2) 小修内容：水质 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每半年一次 (3) 小修内容：液位控制器 质量标准：灵敏可靠，控制线路规范 时限要求：随时检查，发现问题及时解决 7．工程项目：气压罐

　　(1) 小修内容：检查 质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：水位计 质量标准：水面在规定范围内 时限要求：发现问题及时解决 8．工程项目：空气压缩机 小修内容：检查 质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气 时限要求：发现问题及时解决 9．工程项目：控制系统 (1) 小修内容：配电 ( 盘) 柜 质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：液位传感器 质量标准：控制系统可靠 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：消防信号 质量标准：动作准确，能随时启动 时限要求：每半年至少与消防泵试运行一次 10．工程项目：运行环境 (1) 小修内容：泵房、水箱问 质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落 质量标准：无锈蚀、无脱落 时限要求：及时补刷 供电设施 1．工程项目：配电没施

　　小修内容：

　　(1) 配电柜 (2) 配电箱 (3) 配电盘 质量 标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 时 限要求：出现故障 30 分钟到达现场处理 2．工程项目：室内设备 小修内容：

　　(1) 闸具 (2) 电源插座 (3) 开关 (4) 灯头 质量标准：正常使用 时限要求：报修后 30 分钟到达现场处理 3．工程项目：配电线路 小修内容：

　　(1) 导线 (2) 支持物 质量标准：绝缘良好完整可靠 时限要求：出现故障 30 分钟到达现场处理 共用电视天线 时限要求：报修后 2 小时到达现场处理 1．小修内容：

　　前端箱 质量标准：元器件齐全可靠 2．小修内容：户内终端盒 质量标准：使用正常 五、空调和维修标准 空调标准 1．温度低于 5℃时供应冷气。高于 30℃时供应暖气。中央空调运行时间为 7：00－ 17：00， 休息日除外；特殊情况服从物业管理小组安排。

　　2．公布服务公约值班电话、维修地点；用户报修处理及时率 100％。

　　3．因设备故障造成空调次数要少于 6 次，且每次不得超得 4 小时。

　　4．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在 1．5％以下。

　　( 二) 空调设备、锅炉维修标准 停炉检修 时限要求：使用前一个月完成 。

　　1．工程项目：热源部分 ( 含热力点 ) 小修内容：对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。

　　质量标准：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。

　　2．工程项目：管道部分 小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。

　　质量标准：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。

　　3．工程项目：室内部分 小修内容：局部糟朽，空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关不灵活及 冷、暖气不正常。

　　质量标准：检修后做到管线、空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关灵 活有效、解决好冷、暖气不正常。。

　　运行期间：

　　1．工程项目：空调主机、热源、热交换器及附属设备 小修内容：对锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。

　　质量标准：保证锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关 灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。

　　时限要求：使用前一个月完成 。

　　2． 工程项目：室内设备 小修内容：送风口及送风设备、调节开关、管线、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。

　　质量标准：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。

　　时限要求：对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修 后 2 小时内赶到现场处理。

　　3．工程项目：空调局部不正常 小修内容：室内送风口及送风设备、调节开关。存在局部不正常现象。

　　质量标准：维修后，室内恢复正常。

　　时限要求：接到用户报修后 4 小时之内到现场处理。

　　六、服务规范 ( 一) 服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。

　　您好 ! 请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；

　　请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

　　( 二) 服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

　　1．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的 发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

　　2．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的 答复。

　　3．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

　　4．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。

　　( 三) 职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。

　　1．自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是 .. 2．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

　　3．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

　　4．多办实事，为用户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向用户提无理要求。

　　5．施工保障安全，不得损坏用户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。

　　房屋修缮范围和标准

　　第一章总则 第一条 为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和 使用功能，根据建设部《房屋修缮范围和标准》，结合本市房屋状况，特制定《义乌市人 民 政府稠江街道办事处房屋修缮范和标准》（以下简称 " 标准 " ）。

　　第二条 本标准仅适用于 2005 年_____月___ 日本次物业管理招标。

　　第三条 物业管理委员会负责对本标准的实施进行监督管理。

　　第二章 修缮工程分类 第四条 按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、 小 修和综合维修五类。

　　翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的 工程。

　　大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。

　　中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。

　　小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等

　　级的日常养护工程。

　　综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修

　　尽修的工程。

　　第三章 房屋修缮范围

　　第五条 翻修工程适用范围 1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；

　　2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；

　　3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；

　　4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。

　　第六条 大修工程适用范围：

　　1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；

　　2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；

　　3、需挑顶修缮的房屋；

　　4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的

　　房屋；

　　5、需抗震加固的房屋。

　　第七条 中修工程适用范围：

　　1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；

　　2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；

　　3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；

　　4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。

　　第八条 小修工程适用范围：

　　1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；

　　2、修理门窗、换纱、换玻璃；

　　3、水、暖卫、电设备的日常养护；

　　4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。

　　第九条 综合维修工程适用范围：

　　1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；

　　2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。

　　第十条 翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修

　　和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。

　　第四章 房屋修缮标准 第十一条 主体工程 1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结 构构件进行修缮的工程。

　　2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性 的予以加固、补强或拆砌。

　　3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强 或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；

　　混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用 砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。

　　4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。

　　第十二条 木门窗、钢门窗及木装修工程

　　1、木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理 更换。

　　2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元 门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。

　　3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损 坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。

　　4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台 栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒 台损坏严重的可拆除。

　　5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。

　　6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。

　　第十三条楼、地面工程 1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。

　　2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积 25％以下时可修复，超过 25％或缺乏木材时 可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。

　　3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损

　　坏时，应修复无法修复的可改做相应标准的楼、地面。

　　4、层间厂房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。

　　5、砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。

　　6、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂 第十四条 屋面工程 1、屋面一般漏雨应及时修复；严重漏雨采取修补办法不能解决的或挑修屋面。

　　2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修 复，严重损坏的应翻修或更换。

　　3、楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。

　　4、局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气 板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。

　　5、屋面隔热保温层性能不好引起温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。

　　6、屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。

　　7、各种屋现、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。

　　第十五条 抹灰工程

　　1、外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时可提高标 准；

　　沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替 但

　　不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。

　　2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应 修

　　复；原无勒抹灰和散水的可新做。

　　3、内墙抹灰开开明空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积 50％的可以铲除重 抹；

　　原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用 的

　　可做防潮层。

　　4、灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。

　　第十六条 板缝渗水、漏水应及时治理。

　　第十七条 油漆粉饰工程：

　　1、木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新 木件应油 饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应 5－10 年油饰一次。

　　2、钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构 件 （铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油 饰；

　　铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；不述部件应 3－5 年油饰一 次。

　　3、油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮、不流坠、不起泡、无皱 纹、 不漏刷及返锈透底。

　　4、楼梯间、公用走廊的室内墙面每 5－10 年应粉刷一次。

　　5、抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合 牢 固。

　　第十八条 水、电、卫、暖、空调等设备工程

　　1、房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装 置

　　及锅炉等应定期检查，按照有关安全规程定期保养。

　　2、电气线路的修理，应遵循供电部门的 " 低压电气装置规程 " 。房间的电气设施以原 设计为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不 足 0.3A/户的平房院落或楼房及逐步增容。

　　3、上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。

　　4、楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清 洗。

　　5、电梯、供暖、空调系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。

　　6、避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。

　　7、金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的

　　可拆除。

　　8、原院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复

　　或疏通。

　　9、楼房垃圾道、垃圾门损坏要及时修理。垃圾道堵塞应及时疏 通。

　　

篇六：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　规

　　序 号

　　标准内容

　　定 分

　　值

　　评分细则

　　基础管理

　　22

　　1、物业管理企业的管理人员和专业技术

　　管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上

　　人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明 3 岗证书扣 0.4 分；着装及标志符合 0.3 分；

　　显标志，工作规范、作风严谨

　　不符合 0 分

　　2、物业管理企业应用计算机、智能化设 备等现代化管理 手段，提高管理效率

　　符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分

　　包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数

　　3、房屋及其共用设施设备档案资料齐 全，分类成册、管理 完善，查阅方便

　　量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及 共用设施设备 大中修记录。共用设施设 备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现

　　一项不齐全或不完善扣 0.5 分

　　一 4、建立 24 小时值班制度，设立服务电

　　话、接受业主和使用人对物业管理服务

　　符合 6 分，没有值班制度扣 2 分，末设服

　　报修、求助、建议、问询、质疑、投诉 6 务电话 扣 1 分，发现一处处理不及时扣

　　等 各类信息的收集和反馈.并及时处

　　0.5 分，没有回访记录每次扣 1 分

　　理，有回访制度和记录

　　5、定期向业主和使用人发放物业管理服

　　务工作征求意见单，对合理的建议及时 3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分

　　整改满意率达 95％以上

　　建立并落实 1 分，建立但末落实扣 0.4 分，

　　6、建立并落实便民维修服务承诺制、零

　　末建立 扣 0.6 分；及时率符合 1 分，每降

　　修急修及时率 100％，返修率不高于 3 低 1 个百分点扣 0.3 分；返修率符合 0.6

　　1％，并有回访记录

　　分，不符合 0 分：问访记录完整 0.4 分，记

　　录不完整或无回访记录 0 分

　　房屋管理与维修养护

　　11

　　1、区内各建筑物标志明显、设立引路方 向平面图和路标、单位名录标识在区内 明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序

　　符合 1 分，发现一处标志不清或没有标志 扣 0.2 分

　　2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房 二 屋用途现象

　　符合 1 分，每发现一处私搭乱建或擅自改 变房屋使用用途扣 0.5 分

　　3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴

　　符合 2 分，房屋外墙是建材贴用的每发现

　　面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明

　　一处脱落扣 0.2 分，是玻璃幕墙的每发现

　　亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污 2 一处破损或洁扣 0.2 分，是涂料的每发现

　　渍：

　　无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂

　　一处褪色不一致扣 0.2 分；每发现一处纸

　　现象

　　张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 分

　　4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统 1 符合 1 分，未按规定设置 0 分；按规定设

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　　一美观，无安全隐患或破损

　　5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。

　　支架无锈蚀

　　6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、

　　吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；

　　共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；

　　卫生 间、水房等管理完好

　　7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等

　　处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章 1

　　占用等。天台隔热层无破损

　　8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及

　　房屋结构安全及拆 改管线和损害他人 1

　　利益的现象

　　9、机器设备单位面积重量不超过楼板承 重限度。无危及 建筑结构的安全隐患

　　置，但不整齐或有破损每处扣 0.1 分，有 安全隐患每处扣 0.5 分 符合 1 分，每发现一处不符合扣 0.1 分

　　符合 2 分，如发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分 符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分

　　共用设施设备管理

　　34

　　(一)综合要求

　　l、制订设备安全运行、岗位责任制、定

　　期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、 1

　　维修档案等管理制度.并严格执行

　　2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、

　　无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要 1

　　求

　　3、配备所需各种专业技术人员。严格执 行操作规程

　　4、设备良好，运行正常.一年内无重大 管理责任事故

　　三 (二)供电系统

　　1、保证正常供电.限电、停电有明确的 审批权限并按规定 时间通知任用户

　　2、制订临时用电管理措施与停电应急处 理措施并严格抉何

　　3、备用应急发电机可随时起用

　　(三)弱电系统

　　1、按工作标准规定时问排除故障，保证 各弱电系统正常工作

　　2、监控系统等智能化设施设备运行正 常。有记录并按规定 期限保存

　　(四)消防系统

　　1、消防控制中心 24 小时值班、消防系 2

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，每发现-处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分 符合 2 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分 符合 1.0 分，临时用电措施或停电应急措 施不符 合均扣 0.5 分 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，发现一次不符合扣 0.5 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　发现一处符合扣 0.2 分

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　　统设施设备齐全、完 好元损，可随时起

　　用

　　2、消防管理人员掌握消防设施设备的使 用方法并能及时 处理各种问题

　　3、组织开展消防法规及消防知识的宣传 教育，明确各区域 防火责任人

　　4、订有突发火灾应急方案，在明显处设

　　立消防疏散示意 图.照明设施、引路标 1

　　志完好，紧急疏散通道畅通无阻

　　5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与 消防管理部门签订消防责任书

　　6、消防，用电有严格的管理规定.室内 电线、插座 安装规范，无安全隐患

　　(五)电梯系统

　　1、电梯准用证、年检合格证、维修保养 合同完备

　　2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，

　　通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并 1

　　道、机房保持整洁

　　3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操

　　作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理 1

　　操作，严禁超载.客梯严禁载货

　　4、运行出现故障后，维修人员应在规定 时问内到达现场维 修

　　5、运行出现险情后，应有排除险情的应 急处理措施

　　(六)给排水系统

　　1、建立用水、供水管理制度、积极协助 用户安排合理的用水和节水计划

　　2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒 滴漏

　　3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进

　　行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水 质化验单、操作人员健康合格证齐 全；

　　水池、水箱清洁卫生，无二次污染

　　4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理 措施，水池、水箱周围无污染隐患

　　5、限水、停水按规定时间通知业主和使 用人

　　6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地 下室、车库、设备房无积水，浸泡发生

　　7、遇有事故，维修人员在规定时间内进 1

　　每发现一人不符合要求扣 0.2 分 符合 1.0 分，责任人不明确每发现一处扣 0.2 分 无应急方案扣 0.5 分，各种标志每缺少一 个及每 发现一处不畅通扣 0.1 分 符合 1.0 分，每发现一处安全隐患扣 0.5 分，未签订消防责任书扣 0.5 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 2 分，每发现一项不符合扣 0.5 分

　　没有管理措施扣 0.5 分，水箱周围每发现 一处隐患扣 0.2 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0

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　　行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间

　　分

　　停水现象；制定事故应急处理方案

　　(七)空调系统

　　1、中央空调系统运行正常，水塔运行正 常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　2、中央空调系统出现运行故障后，维修 人员在规定时间内 到达现维修

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　3、制订中央空调发生故障应急处理方案

　　无应急处理方案扣 1.0 分，有方案但不完 善或执行不够的扣 0.5 分

　　(八)供暖供气系统

　　1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；

　　1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣 0.2 分

　　共用设施管理

　　1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　四 2、共用管线统一下地或人公共管道，无 架空管线，无碍观瞻

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合 1.0 分，每发现一处不亮扣 0.2 分

　　4、区域范围内的道路通畅，路面平坦 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　保安及车辆管理

　　1、有专业保安队伍，实行 24 小时值班

　　及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环 境，文明值勤，训练有素，言语规范，

　　符合 2.0 分，无专业保安队伍扣 1.0 分， 值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 分

　　认真负责

　　2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞 交通现象，不影响行人通行

　　符合 2 分，基本符合 1 分，不符合 0 分

　　五 3、停车场有专人疏导，管理有序，排列 整齐

　　符合 2 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　4、室内停车场管理严格，出入有登记

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　5、非机动车辆有集中停放场地，管理制 度落实，管理有序，停放整齐，场地整 洁

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　6、危及人身安全处设有明显标志和防范 措施

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　六 环境卫生管理

　　12

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　　1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、 垃圾中转站

　　2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁

　　人员和明确的责任范围，实行标准化清 2

　　洁保洁

　　3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀 2

　　4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规 定分装，不得与其它垃圾混杂

　　5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱

　　画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯 扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；

　　共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物

　　7、无宠物、家禽、家畜进入

　　8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合

　　国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮 放、清运管理有序；房屋外墙无污染；

　　各类排气口安装统一有序，无安全隐患

　　绿化管理

　　七

　　1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、 占用现象

　　2、花草树木长势良好，修剪整齐美观， 无病虫害，无折损现象，无斑秃

　　3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分 未实行责任制的扣 0.5，无专职清洁人员 和责 任范围的扣 0.3，未实行标准化保洁 的扣 0.2 每发现一处垃圾扣 0.1，未达到垃圾日产 日清 的扣 0.3，未定期进行卫生消毒灭杀 扣 0.3 符合 1.0，不符合 0

　　符合 3.0，每发现一处不符合扣 0.2

　　符合 1.0，不符合 0

　　符合 2.0，发现一次环保部门下放整改通 知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣 0.2

　　符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合 扣 0.2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2

　　精神文明建设

　　1、全体业主和使用人能自觉维护公众利 益，遵守工业区的各项管理规定

　　八

　　2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、

　　卫生、治安、消防等方面的知识，开展 积极健康向上的活动；宿舍区设信息公

　　告栏；设有文化体育活动场所

　　3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪 违法案件

　　符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合

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　　房屋及其设备小修服务标准

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　　一、总 则 (一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。

　　(二)本标准适用于2007年 月 日义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理招标。

　　(三)本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯（本次招标不列入）、供水供电天线 小修服务标准、锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

　　本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后 应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

　　(四) 义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。

　　二、楼房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：

　　烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性 小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。

　　(一)工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散 水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影 响安全的，可局部拆换。

　　质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应 牢固、平整、拼缝严密。

　　(二)工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。

　　质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不 空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

　　(三)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应 进行修补。

　　质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉 牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

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　　(四)工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔 损坏的应修复。

　　质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道 内漏水。

　　(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损 应更换。

　　质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

　　(六)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。

　　质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

　　(七)工程项目：外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。

　　质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。

　　(八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护 层剥落的，应补抹。

　　质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

　　(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的， 应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。

　　质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　(十)工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。

　　质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴 现象，能正常使用。

　　(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。

　　小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污

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　　物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。

　　质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的 清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、 池盖完好。

　　三、平房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、 换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：

　　自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。

　　(一)工程项目：木结构抢修加固 小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应 抢修加固。

　　质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理 (二)工程项目：室内地面、散水 小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功 能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：

　　砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。

　　质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、 拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。

　　(三)工程项目：室内墙面及项棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸 顶棚有破洞掉土的，应修补。

　　质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、 不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。

　　(四)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进 行修补。

　　质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉 牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

　　(五)工程项目：台明

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　　小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。

　　质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。

　　(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的 应更换。

　　质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

　　(七)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。

　　质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

　　(八)工程项目：给水系统小修 小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。

　　质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　(五)工程项目：排水管道、检查井等 小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。

　　质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。

　　备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房 屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。

　　四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准 (一)服务标准 电梯服务标准 1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

　　候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地 点，管理单位名称，监督电话。

　　2．保证运行时间。

　　（1） 主梯二台6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00开一台；备用梯平时停运；大 货物及占用时间较长的货物搬运用备用电梯运行禁止使用主梯。应急情况时电梯工即时到 位。

　　3．保证文明服务。

　　司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

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　　4．维修保养及时。

　　坚持每周对电梯进行一次保养。

　　5.轿厢清洁。

　　轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放 杂物，有足够的照明。

　　高压供水运行服务标准 l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。

　　2．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

　　3．水箱水池要加盖加锁，并每半年清洗消毒一次。

　　4．保证供水安全，每半年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。

　　5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。

　　6．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有"安民告示"， 并采取临时供水措施。

　　7．消防泵每半年试泵一次，保证泵能转、水能上。

　　供电设施服务标准 1．每半年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损， 使用良好。

　　2．每半进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。

　　3．小修及时按时限要求修复。

　　4．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。

　　5．妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。

　　共用电视天线服务标准 1．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。

　　2．天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地 电阻。

　　3．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。

　　(二)维修标准 电梯：

　　1． 工程项目：电梯急修

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　　小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。

　　质量标准：回复正常运行。

　　时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。

　　2． 工程项目：电梯零修 (1) 工程项目：电源开关、安全开关 小修内容：①熔断器、熔丝 ②各安全开关 质量标准：接触良好、动作灵活可靠。

　　时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。

　　(2) 工程项目：拽引机 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：减速箱 质量标准：油面不高于油位线，油温不高于85℃，外观清洁无油污。

　　② 小修内容：电动机、发动机组 质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。

　　③ 小修内容：制动器 质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。

　　(3) 工程项目：

　　控制柜 小修内容：柜内原件 质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常 时限要求：每日巡视 (4) 工程项目：选层系统 时限要求：每日巡视 ①小修内容：机械选层器 质量标准：滑动部位动作准确 ②小修内容：电气选层器 质量标准：动作准确 (5) 工程项目：层、轿门系统 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：层、轿门

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　　质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 ② 小修内容：开关门机 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 ③ 小修内容：各层门锁 质量标准：门锁接触良好、动作可靠 ④ 小修内容：安全触板 质量标准：灵活可靠 （6）工程项目：显示系统 小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮 质量标准：显示正常无好无损 时限要求：每日巡视 (7)工程项目：井道系统 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：导轨 质量标准：润滑正常 ② 小修内容：绳头组合 质量标准：无异常 ③ 小修内容：限速器 质量标准：动作可靠 ④ 小修内容：安全钳 质量标准：动作可靠 (8)工程项目：运行环境 小修内容：机房、井道轿顶、底坑 质量标准：干净整洁无油污 时限要求：每周保养 二次供水设备 1．工程项目：生活水泵(包括备用泵) (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音轴承

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　　时限要求：每日一次 (2) 小修内容：水泵轴承温度 质量标准：温度不超过75℃ 时限要求：每天测试一次 (3) 小修内容：水泵轴头滴漏 质量标准：环境温度不高于35℃ 时限要求：每日一次 (4) 小修内容：泵体加油 质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好 时限要求：随时检查 (5) 小修内容：水泵出水口压力 质量标准：压力表指示应在正常范围内 时限要求：每日一次 2．工程项目：消防泵 (1)小修内容：巡视检查 质量标准：灵活转动 时限要求：每月攀车一次 (2) 小修内容：试运行 质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音 时限要求：每年四月、九月试泵两次 3． 工程项目：电机 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：接地保护 质量标准：牢固可靠 时限要求：每日一次 (3) 小修内容：运行环境 质量标准：散热良好

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　　时限要求：每日一次 4．工程项目：阀门 (1) 小修内容：检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：阀门 质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：逆止阀 质量标准：性能可靠 时限要求：发现问题及时解决 5．工程项目：管道 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：保温 质量标准：保温良好、无破损无脱落 时限要求：每年九月检查保温 6．工程项目：高、低位水箱 (1) 小修内容：检查 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每周一次 (2) 小修内容：水质 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每半年一次 (3) 小修内容：液位控制器 质量标准：灵敏可靠，控制线路规范 时限要求：随时检查，发现问题及时解决 7．工程项目：气压罐

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　　(1) 小修内容：检查 质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：水位计 质量标准：水面在规定范围内 时限要求：发现问题及时解决 8．工程项目：空气压缩机 小修内容：检查 质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气 时限要求：发现问题及时解决 9．工程项目：控制系统 (1) 小修内容：配电(盘)柜 质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：液位传感器 质量标准：控制系统可靠 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：消防信号 质量标准：动作准确，能随时启动 时限要求：每半年至少与消防泵试运行一次 10．工程项目：运行环境 (1) 小修内容：泵房、水箱问 质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落 质量标准：无锈蚀、无脱落 时限要求：及时补刷 供电设施 1．工程项目：配电没施

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　　小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘 质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 2．工程项目：室内设备 小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头 质量标准：正常使用 时限要求：报修后30分钟到达现场处理 3．工程项目：配电线路 小修内容：(1)导线(2)支持物 质量标准：绝缘良好完整可靠 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 共用电视天线 时限要求：报修后2小时到达现场处理 1．小修内容：

　　前端箱 质量标准：元器件齐全可靠 2．小修内容：户内终端盒 质量标准：使用正常 五、空调和维修标准 空调标准 1．温度低于5℃时供应冷气。高于30℃时供应暖气。中央空调运行时间为7：00－17：00， 休息日除外；特殊情况服从物业管理小组安排。

　　2．公布服务公约值班电话、维修地点；用户报修处理及时率100％。

　　3．因设备故障造成空调次数要少于6次，且每次不得超得4小时。

　　4．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在1．5％以下。

　　(二)空调设备、锅炉维修标准 停炉检修 时限要求：使用前一个月完成 。

　　1．工程项目：热源部分(含热力点) 小修内容：对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。

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　　质量标准：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。

　　2．工程项目：管道部分 小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。

　　质量标准：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。

　　3．工程项目：室内部分 小修内容：局部糟朽，空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关不灵活及 冷、暖气不正常。

　　质量标准：检修后做到管线、空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关灵 活有效、解决好冷、暖气不正常。。

　　运行期间：

　　1．工程项目：空调主机、热源、热交换器及附属设备 小修内容：对锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。

　　质量标准：保证锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关 灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。

　　时限要求：使用前一个月完成 。

　　2． 工程项目：室内设备 小修内容：送风口及送风设备、调节开关、管线、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。

　　质量标准：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。

　　时限要求：对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修 后2小时内赶到现场处理。

　　3．工程项目：空调局部不正常 小修内容：室内送风口及送风设备、调节开关。存在局部不正常现象。

　　质量标准：维修后，室内恢复正常。

　　时限要求：接到用户报修后4小时之内到现场处理。

　　六、服务规范 (一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。

　　您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；

　　请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

　　(二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

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　　1．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的 发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

　　2．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的 答复。

　　3．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

　　4．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。

　　(三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。

　　1．自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是.. 2．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

　　3．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

　　4．多办实事，为用户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向用户提无理要求。

　　5．施工保障安全，不得损坏用户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。

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　　房屋修缮范围和标准

　　第一章总则 第一条 为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和 使用功能，根据建设部《房屋修缮范围和标准》，结合本市房屋状况，特制定《义乌市人 民政府稠江街道办事处房屋修缮范围和标准》（以下简称"标准"）。

　　第二条 本标准仅适用于2005年 月 日本次物业管理招标。

　　第三条 物业管理委员会负责对本标准的实施进行监督管理。

　　第二章 修缮工程分类 第四条 按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、 小修和综合维修五类。

　　翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的 工程。

　　大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。

　　中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。

　　小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等 级的日常养护工程。

　　综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修 尽修的工程。

　　第三章 房屋修缮范围 第五条 翻修工程适用范围 1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；

　　2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；

　　3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；

　　4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。

　　第六条 大修工程适用范围：

　　1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；

　　2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；

　　3、需挑顶修缮的房屋；

　　4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的

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　　房屋；

　　5、需抗震加固的房屋。

　　第七条 中修工程适用范围：

　　1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；

　　2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；

　　3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；

　　4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。

　　第八条 小修工程适用范围：

　　1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；

　　2、修理门窗、换纱、换玻璃；

　　3、水、暖卫、电设备的日常养护；

　　4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。

　　第九条 综合维修工程适用范围：

　　1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；

　　2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。

　　第十条 翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修 和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。

　　第四章 房屋修缮标准 第十一条 主体工程 1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结 构构件进行修缮的工程。

　　2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性 的予以加固、补强或拆砌。

　　3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强 或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；

　　混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用 砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。

　　4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。

　　第十二条 木门窗、钢门窗及木装修工程

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　　1、木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理 更换。

　　2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元 门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。

　　3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损 坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。

　　4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台 栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒 台损坏严重的可拆除。

　　5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。

　　6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。

　　第十三条楼、地面工程 1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。

　　2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25％以下时可修复，超过25％或缺乏木材时 可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。

　　3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损 坏时，应修复无法修复的可改做相应标准的楼、地面。

　　4、层间厂房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。

　　5、砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。

　　6、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂 第十四条 屋面工程 1、屋面一般漏雨应及时修复；严重漏雨采取修补办法不能解决的或挑修屋面。

　　2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修 复，严重损坏的应翻修或更换。

　　3、楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。

　　4、局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气 板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。

　　5、屋面隔热保温层性能不好引起温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。

　　6、屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。

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　　7、各种屋现、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。

　　第十五条 抹灰工程 1、外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时可提高标准；

　　沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替但 不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。

　　2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应修 复；原无勒抹灰和散水的可新做。

　　3、内墙抹灰开开明空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积50％的可以铲除重抹；

　　原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用的 可做防潮层。

　　4、灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。

　　第十六条 板缝渗水、漏水应及时治理。

　　第十七条 油漆粉饰工程：

　　1、木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油 饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应5－10年油饰一次。

　　2、钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件 （铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；

　　铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；不述部件应3－5年油饰一次。

　　3、油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮、不流坠、不起泡、无皱纹、 不漏刷及返锈透底。

　　4、楼梯间、公用走廊的室内墙面每5－10年应粉刷一次。

　　5、抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢 固。

　　第十八条 水、电、卫、暖、空调等设备工程 1、房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装置 及锅炉等应定期检查，按照有关安全规程定期保养。

　　2、电气线路的修理，应遵循供电部门的"低压电气装置规程"。房间的电气设施以原设计 为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不足0.3A/ 户的平房院落或楼房及逐步增容。

　　3、上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。

　　4、楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清洗。

　　5、电梯、供暖、空调系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。

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　　6、避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。

　　7、金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的 可拆除。

　　8、原院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复 或疏通。

　　9、楼房垃圾道、垃圾门损坏要及时修理。垃圾道堵塞应及时疏通。

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篇七：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　规

　　序 号

　　标准内容

　　定 分

　　值

　　评分细则

　　基础管理

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　　1、物业管理企业的管理人员和专业技术

　　管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上

　　人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明 3 岗证书扣 0.4 分；着装及标志符合 0.3 分；

　　显标志，工作规范、作风严谨

　　不符合 0 分

　　2、物业管理企业应用计算机、智能化设 备等现代化管理 手段，提高管理效率

　　符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分

　　包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数

　　3、房屋及其共用设施设备档案资料齐 全，分类成册、管理 完善，查阅方便

　　量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及 共用设施设备 大中修记录。共用设施设 备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现

　　一项不齐全或不完善扣 0.5 分

　　一 4、建立 24 小时值班制度，设立服务电

　　话、接受业主和使用人对物业管理服务

　　符合 6 分，没有值班制度扣 2 分，末设服

　　报修、求助、建议、问询、质疑、投诉 6 务电话 扣 1 分，发现一处处理不及时扣

　　等 各类信息的收集和反馈.并及时处

　　0.5 分，没有回访记录每次扣 1 分

　　理，有回访制度和记录

　　5、定期向业主和使用人发放物业管理服

　　务工作征求意见单，对合理的建议及时 3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分

　　整改满意率达 95％以上

　　建立并落实 1 分，建立但末落实扣 0.4 分，

　　6、建立并落实便民维修服务承诺制、零

　　末建立 扣 0.6 分；及时率符合 1 分，每降

　　修急修及时率 100％，返修率不高于 3 低 1 个百分点扣 0.3 分；返修率符合 0.6

　　1％，并有回访记录

　　分，不符合 0 分：问访记录完整 0.4 分，记

　　录不完整或无回访记录 0 分

　　房屋管理与维修养护

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　　1、区内各建筑物标志明显、设立引路方 向平面图和路标、单位名录标识在区内 明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序

　　符合 1 分，发现一处标志不清或没有标志 扣 0.2 分

　　2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房 二 屋用途现象

　　符合 1 分，每发现一处私搭乱建或擅自改 变房屋使用用途扣 0.5 分

　　3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴

　　符合 2 分，房屋外墙是建材贴用的每发现

　　面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明

　　一处脱落扣 0.2 分，是玻璃幕墙的每发现

　　亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污 2 一处破损或洁扣 0.2 分，是涂料的每发现

　　渍：

　　无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂

　　一处褪色不一致扣 0.2 分；每发现一处纸

　　现象

　　张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 分

　　4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统 1 符合 1 分，未按规定设置 0 分；按规定设

　　一美观，无安全隐患或破损

　　5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。

　　支架无锈蚀

　　6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、

　　吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；

　　共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；

　　卫生 间、水房等管理完好

　　7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等

　　处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章 1

　　占用等。天台隔热层无破损

　　8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及

　　房屋结构安全及拆 改管线和损害他人 1

　　利益的现象

　　9、机器设备单位面积重量不超过楼板承 重限度。无危及 建筑结构的安全隐患

　　置，但不整齐或有破损每处扣 0.1 分，有 安全隐患每处扣 0.5 分 符合 1 分，每发现一处不符合扣 0.1 分

　　符合 2 分，如发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分 符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分

　　共用设施设备管理

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　　(一)综合要求

　　l、制订设备安全运行、岗位责任制、定

　　期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、 1

　　维修档案等管理制度.并严格执行

　　2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、

　　无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要 1

　　求

　　3、配备所需各种专业技术人员。严格执 行操作规程

　　4、设备良好，运行正常.一年内无重大 管理责任事故

　　三 (二)供电系统

　　1、保证正常供电.限电、停电有明确的 审批权限并按规定 时间通知任用户

　　2、制订临时用电管理措施与停电应急处 理措施并严格抉何

　　3、备用应急发电机可随时起用

　　(三)弱电系统

　　1、按工作标准规定时问排除故障，保证 各弱电系统正常工作

　　2、监控系统等智能化设施设备运行正 常。有记录并按规定 期限保存

　　(四)消防系统

　　1、消防控制中心 24 小时值班、消防系 2

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，每发现-处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分 符合 2 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分 符合 1.0 分，临时用电措施或停电应急措 施不符 合均扣 0.5 分 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，发现一次不符合扣 0.5 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　发现一处符合扣 0.2 分

　　统设施设备齐全、完 好元损，可随时起

　　用

　　2、消防管理人员掌握消防设施设备的使 用方法并能及时 处理各种问题

　　3、组织开展消防法规及消防知识的宣传 教育，明确各区域 防火责任人

　　4、订有突发火灾应急方案，在明显处设

　　立消防疏散示意 图.照明设施、引路标 1

　　志完好，紧急疏散通道畅通无阻

　　5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与 消防管理部门签订消防责任书

　　6、消防，用电有严格的管理规定.室内 电线、插座 安装规范，无安全隐患

　　(五)电梯系统

　　1、电梯准用证、年检合格证、维修保养 合同完备

　　2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，

　　通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并 1

　　道、机房保持整洁

　　3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操

　　作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理 1

　　操作，严禁超载.客梯严禁载货

　　4、运行出现故障后，维修人员应在规定 时问内到达现场维 修

　　5、运行出现险情后，应有排除险情的应 急处理措施

　　(六)给排水系统

　　1、建立用水、供水管理制度、积极协助 用户安排合理的用水和节水计划

　　2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒 滴漏

　　3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进

　　行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水 质化验单、操作人员健康合格证齐 全；

　　水池、水箱清洁卫生，无二次污染

　　4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理 措施，水池、水箱周围无污染隐患

　　5、限水、停水按规定时间通知业主和使 用人

　　6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地 下室、车库、设备房无积水，浸泡发生

　　7、遇有事故，维修人员在规定时间内进 1

　　每发现一人不符合要求扣 0.2 分 符合 1.0 分，责任人不明确每发现一处扣 0.2 分 无应急方案扣 0.5 分，各种标志每缺少一 个及每 发现一处不畅通扣 0.1 分 符合 1.0 分，每发现一处安全隐患扣 0.5 分，未签订消防责任书扣 0.5 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 每发现一处不符合扣 0.2 分

　　符合 2 分，每发现一项不符合扣 0.5 分

　　没有管理措施扣 0.5 分，水箱周围每发现 一处隐患扣 0.2 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0

　　行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间

　　分

　　停水现象；制定事故应急处理方案

　　(七)空调系统

　　1、中央空调系统运行正常，水塔运行正 常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　2、中央空调系统出现运行故障后，维修 人员在规定时间内 到达现维修

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　3、制订中央空调发生故障应急处理方案

　　无应急处理方案扣 1.0 分，有方案但不完 善或执行不够的扣 0.5 分

　　(八)供暖供气系统

　　1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；

　　1 符合 1.0 分，不符合 0 分

　　管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣 0.2 分

　　共用设施管理

　　1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　四 2、共用管线统一下地或人公共管道，无 架空管线，无碍观瞻

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合 1.0 分，每发现一处不亮扣 0.2 分

　　4、区域范围内的道路通畅，路面平坦 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分

　　保安及车辆管理

　　1、有专业保安队伍，实行 24 小时值班

　　及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环 境，文明值勤，训练有素，言语规范，

　　符合 2.0 分，无专业保安队伍扣 1.0 分， 值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 分

　　认真负责

　　2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞 交通现象，不影响行人通行

　　符合 2 分，基本符合 1 分，不符合 0 分

　　五 3、停车场有专人疏导，管理有序，排列 整齐

　　符合 2 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　4、室内停车场管理严格，出入有登记

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　5、非机动车辆有集中停放场地，管理制 度落实，管理有序，停放整齐，场地整 洁

　　符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分

　　6、危及人身安全处设有明显标志和防范 措施

　　符合 1.0 分，不符合 0 分

　　六 环境卫生管理

　　12

　　1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、 垃圾中转站

　　2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁

　　人员和明确的责任范围，实行标准化清 2

　　洁保洁

　　3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀 2

　　4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规 定分装，不得与其它垃圾混杂

　　5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱

　　画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯 扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；

　　共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物

　　7、无宠物、家禽、家畜进入

　　8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合

　　国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮 放、清运管理有序；房屋外墙无污染；

　　各类排气口安装统一有序，无安全隐患

　　绿化管理

　　七

　　1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、 占用现象

　　2、花草树木长势良好，修剪整齐美观， 无病虫害，无折损现象，无斑秃

　　3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

　　符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分 未实行责任制的扣 0.5，无专职清洁人员 和责 任范围的扣 0.3，未实行标准化保洁 的扣 0.2 每发现一处垃圾扣 0.1，未达到垃圾日产 日清 的扣 0.3，未定期进行卫生消毒灭杀 扣 0.3 符合 1.0，不符合 0

　　符合 3.0，每发现一处不符合扣 0.2

　　符合 1.0，不符合 0

　　符合 2.0，发现一次环保部门下放整改通 知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣 0.2

　　符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合 扣 0.2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2

　　精神文明建设

　　1、全体业主和使用人能自觉维护公众利 益，遵守工业区的各项管理规定

　　八

　　2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、

　　卫生、治安、消防等方面的知识，开展 积极健康向上的活动；宿舍区设信息公

　　告栏；设有文化体育活动场所

　　3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪 违法案件

　　符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合

　　房屋及其设备小修服务标准

　　一、总 则 (一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。

　　(二)本标准适用于2007年 月 日义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理招标。

　　(三)本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯（本次招标不列入）、供水供电天线 小修服务标准、锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

　　本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后 应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

　　(四) 义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。

　　二、楼房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：

　　烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性 小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。

　　(一)工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散 水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影 响安全的，可局部拆换。

　　质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应 牢固、平整、拼缝严密。

　　(二)工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。

　　质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不 空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

　　(三)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应 进行修补。

　　质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉 牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

　　(四)工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔 损坏的应修复。

　　质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道 内漏水。

　　(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损 应更换。

　　质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

　　(六)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。

　　质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

　　(七)工程项目：外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。

　　质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。

　　(八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护 层剥落的，应补抹。

　　质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

　　(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的， 应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。

　　质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　(十)工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。

　　质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴 现象，能正常使用。

　　(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。

　　小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污

　　物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。

　　质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的 清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、 池盖完好。

　　三、平房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、 换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：

　　自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。

　　(一)工程项目：木结构抢修加固 小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应 抢修加固。

　　质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理 (二)工程项目：室内地面、散水 小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功 能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：

　　砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。

　　质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、 拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。

　　(三)工程项目：室内墙面及项棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸 顶棚有破洞掉土的，应修补。

　　质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、 不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。

　　(四)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进 行修补。

　　质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉 牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

　　(五)工程项目：台明

　　小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。

　　质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。

　　(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的 应更换。

　　质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

　　(七)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。

　　质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

　　(八)工程项目：给水系统小修 小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。

　　质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　(五)工程项目：排水管道、检查井等 小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。

　　质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。

　　备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房 屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。

　　四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准 (一)服务标准 电梯服务标准 1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

　　候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地 点，管理单位名称，监督电话。

　　2．保证运行时间。

　　（1） 主梯二台6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00开一台；备用梯平时停运；大 货物及占用时间较长的货物搬运用备用电梯运行禁止使用主梯。应急情况时电梯工即时到 位。

　　3．保证文明服务。

　　司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

　　4．维修保养及时。

　　坚持每周对电梯进行一次保养。

　　5.轿厢清洁。

　　轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放 杂物，有足够的照明。

　　高压供水运行服务标准 l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。

　　2．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

　　3．水箱水池要加盖加锁，并每半年清洗消毒一次。

　　4．保证供水安全，每半年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。

　　5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。

　　6．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有"安民告示"， 并采取临时供水措施。

　　7．消防泵每半年试泵一次，保证泵能转、水能上。

　　供电设施服务标准 1．每半年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损， 使用良好。

　　2．每半进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。

　　3．小修及时按时限要求修复。

　　4．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。

　　5．妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。

　　共用电视天线服务标准 1．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。

　　2．天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地 电阻。

　　3．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。

　　(二)维修标准 电梯：

　　1． 工程项目：电梯急修

　　小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。

　　质量标准：回复正常运行。

　　时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。

　　2． 工程项目：电梯零修 (1) 工程项目：电源开关、安全开关 小修内容：①熔断器、熔丝 ②各安全开关 质量标准：接触良好、动作灵活可靠。

　　时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。

　　(2) 工程项目：拽引机 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：减速箱 质量标准：油面不高于油位线，油温不高于85℃，外观清洁无油污。

　　② 小修内容：电动机、发动机组 质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。

　　③ 小修内容：制动器 质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。

　　(3) 工程项目：

　　控制柜 小修内容：柜内原件 质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常 时限要求：每日巡视 (4) 工程项目：选层系统 时限要求：每日巡视 ①小修内容：机械选层器 质量标准：滑动部位动作准确 ②小修内容：电气选层器 质量标准：动作准确 (5) 工程项目：层、轿门系统 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：层、轿门

　　质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 ② 小修内容：开关门机 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 ③ 小修内容：各层门锁 质量标准：门锁接触良好、动作可靠 ④ 小修内容：安全触板 质量标准：灵活可靠 （6）工程项目：显示系统 小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮 质量标准：显示正常无好无损 时限要求：每日巡视 (7)工程项目：井道系统 时限要求：每日巡视 ① 小修内容：导轨 质量标准：润滑正常 ② 小修内容：绳头组合 质量标准：无异常 ③ 小修内容：限速器 质量标准：动作可靠 ④ 小修内容：安全钳 质量标准：动作可靠 (8)工程项目：运行环境 小修内容：机房、井道轿顶、底坑 质量标准：干净整洁无油污 时限要求：每周保养 二次供水设备 1．工程项目：生活水泵(包括备用泵) (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音轴承

　　时限要求：每日一次 (2) 小修内容：水泵轴承温度 质量标准：温度不超过75℃ 时限要求：每天测试一次 (3) 小修内容：水泵轴头滴漏 质量标准：环境温度不高于35℃ 时限要求：每日一次 (4) 小修内容：泵体加油 质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好 时限要求：随时检查 (5) 小修内容：水泵出水口压力 质量标准：压力表指示应在正常范围内 时限要求：每日一次 2．工程项目：消防泵 (1)小修内容：巡视检查 质量标准：灵活转动 时限要求：每月攀车一次 (2) 小修内容：试运行 质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音 时限要求：每年四月、九月试泵两次 3． 工程项目：电机 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：接地保护 质量标准：牢固可靠 时限要求：每日一次 (3) 小修内容：运行环境 质量标准：散热良好

　　时限要求：每日一次 4．工程项目：阀门 (1) 小修内容：检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：阀门 质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：逆止阀 质量标准：性能可靠 时限要求：发现问题及时解决 5．工程项目：管道 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：保温 质量标准：保温良好、无破损无脱落 时限要求：每年九月检查保温 6．工程项目：高、低位水箱 (1) 小修内容：检查 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每周一次 (2) 小修内容：水质 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每半年一次 (3) 小修内容：液位控制器 质量标准：灵敏可靠，控制线路规范 时限要求：随时检查，发现问题及时解决 7．工程项目：气压罐

　　(1) 小修内容：检查 质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：水位计 质量标准：水面在规定范围内 时限要求：发现问题及时解决 8．工程项目：空气压缩机 小修内容：检查 质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气 时限要求：发现问题及时解决 9．工程项目：控制系统 (1) 小修内容：配电(盘)柜 质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：液位传感器 质量标准：控制系统可靠 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：消防信号 质量标准：动作准确，能随时启动 时限要求：每半年至少与消防泵试运行一次 10．工程项目：运行环境 (1) 小修内容：泵房、水箱问 质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落 质量标准：无锈蚀、无脱落 时限要求：及时补刷 供电设施 1．工程项目：配电没施

　　小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘 质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 2．工程项目：室内设备 小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头 质量标准：正常使用 时限要求：报修后30分钟到达现场处理 3．工程项目：配电线路 小修内容：(1)导线(2)支持物 质量标准：绝缘良好完整可靠 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 共用电视天线 时限要求：报修后2小时到达现场处理 1．小修内容：

　　前端箱 质量标准：元器件齐全可靠 2．小修内容：户内终端盒 质量标准：使用正常 五、空调和维修标准 空调标准 1．温度低于5℃时供应冷气。高于30℃时供应暖气。中央空调运行时间为7：00－17：00， 休息日除外；特殊情况服从物业管理小组安排。

　　2．公布服务公约值班电话、维修地点；用户报修处理及时率100％。

　　3．因设备故障造成空调次数要少于6次，且每次不得超得4小时。

　　4．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在1．5％以下。

　　(二)空调设备、锅炉维修标准 停炉检修 时限要求：使用前一个月完成 。

　　1．工程项目：热源部分(含热力点) 小修内容：对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。

　　质量标准：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。

　　2．工程项目：管道部分 小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。

　　质量标准：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。

　　3．工程项目：室内部分 小修内容：局部糟朽，空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关不灵活及 冷、暖气不正常。

　　质量标准：检修后做到管线、空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关灵 活有效、解决好冷、暖气不正常。。

　　运行期间：

　　1．工程项目：空调主机、热源、热交换器及附属设备 小修内容：对锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。

　　质量标准：保证锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关 灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。

　　时限要求：使用前一个月完成 。

　　2． 工程项目：室内设备 小修内容：送风口及送风设备、调节开关、管线、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。

　　质量标准：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。

　　时限要求：对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修 后2小时内赶到现场处理。

　　3．工程项目：空调局部不正常 小修内容：室内送风口及送风设备、调节开关。存在局部不正常现象。

　　质量标准：维修后，室内恢复正常。

　　时限要求：接到用户报修后4小时之内到现场处理。

　　六、服务规范 (一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。

　　您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；

　　请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

　　(二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

　　1．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的 发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

　　2．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的 答复。

　　3．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

　　4．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。

　　(三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。

　　1．自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是.. 2．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

　　3．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

　　4．多办实事，为用户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向用户提无理要求。

　　5．施工保障安全，不得损坏用户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。

　　房屋修缮范围和标准

　　第一章总则 第一条 为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和 使用功能，根据建设部《房屋修缮范围和标准》，结合本市房屋状况，特制定《义乌市人 民政府稠江街道办事处房屋修缮范围和标准》（以下简称"标准"）。

　　第二条 本标准仅适用于2005年 月 日本次物业管理招标。

　　第三条 物业管理委员会负责对本标准的实施进行监督管理。

　　第二章 修缮工程分类 第四条 按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、 小修和综合维修五类。

　　翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的 工程。

　　大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。

　　中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。

　　小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等 级的日常养护工程。

　　综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修 尽修的工程。

　　第三章 房屋修缮范围 第五条 翻修工程适用范围 1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；

　　2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；

　　3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；

　　4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。

　　第六条 大修工程适用范围：

　　1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；

　　2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；

　　3、需挑顶修缮的房屋；

　　4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的

　　房屋；

　　5、需抗震加固的房屋。

　　第七条 中修工程适用范围：

　　1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；

　　2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；

　　3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；

　　4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。

　　第八条 小修工程适用范围：

　　1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；

　　2、修理门窗、换纱、换玻璃；

　　3、水、暖卫、电设备的日常养护；

　　4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。

　　第九条 综合维修工程适用范围：

　　1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；

　　2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。

　　第十条 翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修 和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。

　　第四章 房屋修缮标准 第十一条 主体工程 1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结 构构件进行修缮的工程。

　　2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性 的予以加固、补强或拆砌。

　　3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强 或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；

　　混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用 砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。

　　4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。

　　第十二条 木门窗、钢门窗及木装修工程

　　1、木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理 更换。

　　2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元 门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。

　　3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损 坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。

　　4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台 栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒 台损坏严重的可拆除。

　　5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。

　　6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。

　　第十三条楼、地面工程 1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。

　　2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25％以下时可修复，超过25％或缺乏木材时 可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。

　　3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损 坏时，应修复无法修复的可改做相应标准的楼、地面。

　　4、层间厂房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。

　　5、砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。

　　6、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂 第十四条 屋面工程 1、屋面一般漏雨应及时修复；严重漏雨采取修补办法不能解决的或挑修屋面。

　　2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修 复，严重损坏的应翻修或更换。

　　3、楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。

　　4、局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气 板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。

　　5、屋面隔热保温层性能不好引起温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。

　　6、屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。

　　7、各种屋现、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。

　　第十五条 抹灰工程 1、外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时可提高标准；

　　沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替但 不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。

　　2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应修 复；原无勒抹灰和散水的可新做。

　　3、内墙抹灰开开明空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积50％的可以铲除重抹；

　　原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用的 可做防潮层。

　　4、灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。

　　第十六条 板缝渗水、漏水应及时治理。

　　第十七条 油漆粉饰工程：

　　1、木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油 饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应5－10年油饰一次。

　　2、钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件 （铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；

　　铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；不述部件应3－5年油饰一次。

　　3、油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮、不流坠、不起泡、无皱纹、 不漏刷及返锈透底。

　　4、楼梯间、公用走廊的室内墙面每5－10年应粉刷一次。

　　5、抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢 固。

　　第十八条 水、电、卫、暖、空调等设备工程 1、房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装置 及锅炉等应定期检查，按照有关安全规程定期保养。

　　2、电气线路的修理，应遵循供电部门的"低压电气装置规程"。房间的电气设施以原设计 为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不足0.3A/ 户的平房院落或楼房及逐步增容。

　　3、上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。

　　4、楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清洗。

　　5、电梯、供暖、空调系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。

　　6、避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。

　　7、金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的 可拆除。

　　8、原院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复 或疏通。

　　9、楼房垃圾道、垃圾门损坏要及时修理。垃圾道堵塞应及时疏通。

　　

篇八：机关物业管理考核评分细则

　　物业管理考核细则

　　一、总则 第一条，为提高区级机关后勤服务社会化、专业化水平，加 强和规范区级机关物业管理检查考核工作，特制定本细则。

　　第二条，检查考核对象为多邦物业会务、保洁、设施设备维 护、安全保卫工作等。

　　第三条，检查考核由高新区管委会后勤管理处组织实施。

　　二、检查考核制度 第四条，日检查，由各服务项目负责人（主管）按照服务项 目范围、工作标准进行检查，同时由后勤管理处派出相关人 员抽查，发现问题，及时反馈改进，并根据整改情况进行打 分。

　　第五条，周检查，后勤管理处每周全面检查不少于两次，按 照评分标准对物业服务进行打分。

　　第六条，月巡查，由后勤管理处主管领导带队，有关部门领 导参加，对各服务项目实施巡查，每次巡查面不少于所有服 务项目的 80%，发现问题，及时协调解决，根据检查结果及 服务单位反馈满意度情况分别对物业进行考核打分。

　　第七条，季度考核，由后勤管理处牵头，按照各服务项目的 工作标准或考核细则实施考核，每次考核面不少于所有服务 项目的 80%，考核结果及时通报服务单位。

　　第八条，年度综合考评。由后勤管理处会同有关单位（部门），

　　根据日检查、周检查、月检查、季度考核情况，对各服务项 目进行综合考评，平时考评占 50%，满意度调查占 20%， 季、年度综合考评结果占 30%，各个服务项目汇总成绩作为 对年度评定的依据。

　　三、检查考核内容及考核标准 第九条，会务工作主要考核会务受理、会场布置、会议服务。

　　考核采用百分制。

　　（一）会务受理 25 分 1.会务受理正确、无差错。10 分 2.承办责任明确。5 分 3.会前工作准备充分，所需物品及时到位。5 分 4.会议结束会场整理及时，保持常备状态。5 分 （二）会场布置 40 分 1.会场（会议室）布置整体效果符合主办单位要求。10 分 2.主席台、会标、宣传标、撑牌、席签、话筒、鲜花、盆景、 茶杯布置摆放正确到位。10 分 3.音响、照明（灯光）、空调、投影、茶水、矿泉水落实到 位。10 分 4.会场（会议室）符合卫生要求。10 分 （三）会议服务 30 分 1.服务规范、细腻，礼貌周到。10 分 2.茶水、矿泉水等供给及时，服务到位。10 分

　　3.音响、空调、灯光、投影等保障到位，无异常。10 分 （四）会议评价 5 分 1、主办单位对会议评价表示满意。5 分 第十条，保洁工作主要检查考核服务水平、保洁质量、操作 规程、内部管理等，考核采用百分制。

　　（一）服务水平 20 分 1.保洁人员足额。5 分 2.执行保洁时间到位。5 分 3.在规定服务时间内全体保洁人员着装统一，佩戴胸卡，按 切实可行的计划流程进行保洁。5 分 4.保洁工作有计划流程，保洁设备、工具、药剂齐全。5 分 （二）保洁质量 60 分 1.各办公楼出入口地台、地毯（含脚垫）无脏杂物、无污迹；

　　楼内大厅整洁光亮、无浮尘、无水迹、无污迹。5 分 2.各楼层走廊、过道、楼梯、阳台整洁、无浮尘、无水迹、 无污迹；地毯平整、干净。5 分 3.各楼层公共区门窗、窗台干净、无灰尘、无污迹；垃圾桶 放置合理，清倒及时、外表干净、无积垢、无臭味。5 分 4.各办公楼玻璃门、玻璃幕、玻璃间格、各种柱身、扶手、 栏杆（含木质、金属、不锈钢）、内玻璃窗、镜面等明净、 光亮、无积尘、无污迹、无斑点、金属、不锈钢按规定时间 上保护剂。5 分

　　5.各种室内装饰物、墙上装饰物和各类设施表面（如灯饰、 警铃、监视器、火灾报警控制器、风口、安全指标灯、开关 盒、消防栓箱、各种告示牌、指示牌等）干净、无灰尘、无 污迹。5 分 6.卫生间大小便池、坐便器、拖把池等内外光洁，无污垢、 无积尘、无臭味；洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无斑点、 无积水、无积尘；地面、墙面光洁，无污迹、无脏杂物、无 积水、无积尘、无蜘蛛网；门窗、窗台、内玻璃、天花板、 隔板、照明灯具、开关盒、卷纸盒等干净、无灰尘、无污迹；

　　厕纸篓、垃圾桶无陈积物、无臭味，外表干净。香球、卫生 纸补充及时，地漏畅通。10 分 7.电梯厅墙面、地面、门框、电梯指标牌表面干净，无油迹、 无灰尘、无杂物；电梯内墙、地面、门、天花板、通风口、 监视器、照明灯具、指标板等表面干净、无积尘、无污迹、 无脏杂物；电梯厢壁、电梯门、框按规定时间上保护剂；地 毯按规定更换。10 分 8.室外场地、道路干净、无脏物、无垃圾、无沙土；各类设 施、各种宣传栏（牌）、告示牌、指示牌表面无积尘、无污 迹。5 分 9.车库整洁，无脏杂物、无积尘、无蜘蛛网；各类设施、各 种标志牌表面无积尘、无污迹；排水沟畅通。天台无杂物、 无垃圾，地漏畅通。5 分

　　10.大门口吊顶、天窗、外墙、外玻璃、地毯、按计划清洗并 达到要求；镜面砖按规定时间处理保养，达到整洁光亮；地 板按规定时间打蜡保养，达到整洁光亮并起到保护作用。5 分 （三）操作规程 10 分 1.保洁作业操作规程规范，药剂使用正确、到位，未造成客 户损失。5 分 2.保洁作业安全措施到位，无发生任何事故。5 分 （四）内部管理 10 分 1.保洁人员教育、培训、管理到位，未损害客户利益，未造 成不良影响。5 分 2.保洁人员遵章守纪，无盗窃等行为。5 分 第十一条，设施设备维护工作，主要检查考核强电、弱电维 护，消防设施维护，电梯维护，电器设备、空调设备、给排 水系统维护，土建、装饰和能源管理等。检查考核分两部分：

　　一部分为强电、弱电、消防设施、电梯维护；另一部分为电 器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰和能源管 理，考核采用百分制。

　　（一）强电、弱电、消防设施 50 分 1、工作时间内统一着装，佩戴工作牌，严守工作岗位，人 员足额.5 分

　　2、按时到岗，不串岗、离岗，不进入与工作无关的部门。5 分 3、熟悉所有变电系统、弱电系统的各种性能和运行方式， 发生一般性故障及时处理。一般停电、跳电应在 10 分钟内 恢复送电，确保办公大楼供电系统正常安全运行，无不安全 隐患。10 分 4、按规定巡视检查各种设施、设备运行状况，按时认真做 好各种运行记录及报表，保管好各种技术资料，做好保密工 作。5 分 5、做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。

　　5分 6、熟悉所有消防系统的运行原则，按操作规程实施操作；

　　确保全系统正常安全运行。5 分 7、每月对各种设施、设备进行常规保养，并做好保养记录。

　　10 分 7、发现故障应及时汇报并及时复原，无不安全隐患。5 分 （二）电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰， 能源管理。50 分 1.工作时间内人员足额到位，并统一着装，佩带工作牌。5 分 2.熟悉各种电器设备、空调设备及系统、给排水系统情况， 按操作规程实施操作，确保电器设备、空调设备及系统正常

　　安全运行，给排水系统处于良好的技术状态。2 分 3.按规定巡查电器设备、空调设备及系统、给排水系统的运 行状况，并做好巡查记录，发现问题及时处理。确保照明灯 具完好率达 95%以上，其它设备完好率达 98%以上。8 分 4.认真做好电器设备、空调设备及系统、给排水系统的日常 维护和应急抢修工作。一般维修任务及时完成，报修任务一 周内完成，应急抢修任务，维修人员 10 分钟之内赶到现场 处理，并做好维护和应急抢修记录。10 分 5.电器设备和周围环境（配电间、机房等），空调机和空调 机房整洁、无垃圾、无尘；污水处理池清洗及时，排水系统 畅通。5 分 6.每年两次对空调系统滤网进行清洗，达到整洁、无污迹。6 分 7.经常巡查各类用房土建、装饰情况和道路、场地、围墙等 情况，发现问题及时补修，达到各类用房无渗漏、无破损， 道路无坑、无严重积水，场地平整，围墙无破损等。5 分 8.值班制度落实。周六、周日白天确保有两名水电工值班， 夜间确保有一名水电工值班，并做好值班记录。3 分 9.安全措施行之有效，全年无事故。3 分 10.能源管理到位，开支节省，浪费减少。3 分 第十三条，安全保卫工作主要检查考核门卫值班、巡逻执勤、 监控、消控、车辆调度、防火、防盗、防爆炸、防治安事故

　　等，考核采用百分制。

　　（一）全体保卫人员定岗定责，人员到位。工作作风正派、 遵纪守法、遵守职业道德、依法执勤、文明执勤。8 分 （二）保卫人员在执行勤务时，统一着保卫服装，佩戴有效 证件，配带规定的保卫器械。2 分 （三）门卫值班、巡逻执勤认真严格，无漏岗现象，登记、 记载齐全，情况处理及时有效，门卫值班室整洁。30 分 （四）监控、消控业务熟悉，监控、消控 24 小时不失控， 记录齐全、专人专管，情况处理及时有效，保密制度落实， 监控、消控室整洁。15 分 （五）监控设施和消防设施检查到位，消防设备完善无损， 发现问题及时处理，始终保持监控和消防处于良好状态。10 分 （六）车辆（含摩托车、自行车等）出入机关大院按规定查 验，指挥车辆停放有序，无乱放、乱停车辆现象，车道畅通 无阻。20 分 （七）防火、防盗、防爆炸、防治安事故措施到位，突发性 事件应急处置预案落实。15 分 四、相关关情况的处理 第十四条，服务单位，未按合同（协议）提供足额的服务人 员；规定服务时间内无岗、无人、无服务；服务时间执行不 到位，一次处罚 200 元。

　　第十五条，服务单位任用不具备工作条件和资格的特殊岗位 工作人员，造成安全事故的发生或是其他存有遗留问题的由 服务单位自行承担，并处以 5000 元以上的罚款，造成重大 问题发生或引起严重后果的，甲方有权解除合同。

　　第十六条，服务人员违章违纪，有盗窃等行为；损害客户利 益，并造成不良影响的，由服务单位进行处理（换人、除名、 辞退），并告知。

　　第十七条，服务单位在服务工作中，违反操作规程或存在不 安全隐患，客户有权予以制止；损坏客户公共设施设备和公 物的，视情况予以赔偿。

　　第十八条，会务受理出差错，会议服务保障达不到主办单位 的要求，会议代表不满意，除要求及时改进外，并追究承办 单位或承办人（含服务人员）的责任（包括经济处罚）。

　　第十九条，保洁服务不规范、保洁质量达不到各项标准和客 户要求的，服务单位应进行整改，整改后仍达不到各项标准 和客户要求的，客户有权终止合同。

　　第二十条，设施设备维护达不到工作标准和客户要求；能源 管理不善，水、电、汽、油严重跑、冒、滴、漏，门窗完好 率达不到 100%，照明灯具完好率达不到 95%以上，水暖设 备完好率、电开水器完好率、其它电器设备完好率达不到 98%以上；安全措施不到位或出现不安全隐患，除要求及时 整改外，并追究服务单位及当事人的责任（包括经济处罚）。

　　第二十一条，门卫值班不严，巡逻执勤不正规，监控、消防 控制出现失控，车辆调度指挥不规范，乱停、乱放车辆严重， 群众来访接待处理不当，防火、防盗、防爆炸、防治安措施 不到位，除要求及时整改外，并追究服务单位及当事人的责 任（包括经济处罚）。

　　第二十二条，全年考核总评成绩达不到 80 分的，不再作为 下一年度招用服务单位，达不到 90 分的，质量保证金不再 返还。

　　五、附则 第二十三条，本细则由区后勤管理处负责解释。

　　第二十四条，本细则为物业管理合同之附件，自物业管理合 同签定之日起执行。

　　

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