绵阳市城区的高层、小高层电梯楼盘的调研报告

　在阐述分析本次调查得来数据之前, , 首先我们对绵阳的相关情况作一个简单的介绍，分析的有关资料来源于市建委、国土局、房管局、统计局等部门，相关信息对我们的分析具有参考价值。

　绵阳是我国西部的一座新兴工业城市，因拥有中国工程物理研究院等一批国家级科研机构和以长虹集团为代表的电子产业群而被誉为“中国科学电子城”。绵阳从 从 5 1985 年撤销地区成立省辖市的十几年来，绵阳的经济建设和社会发展取得了令人瞩目的成就，在众多行业中，房地产业已成为绵阳经济建设中的要素产业之一 。

　我部人员针对绵阳市城区内的高层、小高层电梯楼盘作了较为详细的市场调研。在调研中，我部人员以不同的人员身份探索性地调查了解到各项目的基本情况，同时对各楼盘的消费者进行了询问调查。由于信息要求，预算限制以及应答者性格特征和被调查对象（项目企业）态度等多种因素的影响，故很少采用设计调查问卷大样本以及样本调查计划等调研方法。而是通过调研人员在调研过程中对新的思路和发现的敏感度来搜集分析，整理相关资料，现将调研结果摘要如下：

　一、高层、小高层电梯楼盘是土地成本和城市现代文化的产物，城市现代化进程滞后的地域不宜建造 。

　从人口分布情况看，绵阳中部地区（涪城、游仙、高新、江油、安县）7 1997 年总人口为 2 235.22 万人，占全市总人口的 46% ，人均国民生产总值得 7 8487 元是绵阳为 经济发展水平最高的经济区，仅涪城区人口密度就为 2 892 人/ / 平方公里。人口密度

　高、购买力强，导致了这一带的商业繁荣、商场、铺面、写子楼理所当然地成了人们经营服务的主要场所。

　分析认为：从各楼盘的地理位置来看各楼盘都处于涪城区闹市、围绕绵阳传统形成的商业文化中心而矗立具有都市风貌的特征，标志着城市经济发展水平，这说明，高层、小高层电梯楼盘是现代城市文化的产物 。故城市化程度和经济发展水平高的地域适合建造具有商用多功能的高层、小高层电梯公寓楼。

　二、绵阳属初步现代化城市，城市现代化小平发展缓慢，但因绵阳经济结构和特殊性，目前城市内的高层、小高层电梯住宅的规模小于目标市场。

　根据资料显示，绵阳地处中国西部地区，由于特殊的经济结构即发达的工业经济与落后的农业经济兼存，导致了城市经济不平衡，绵阳的城市现代化水平严重滞后工业化水平。

　单

　位

　权

　重

　目标值

　实际值

　得

　分

　一、经济结构现代化指标

　36

　15.7

　1. 人均 CDP

　元/ / 人

　15

　3200

　12706

　5.9

　2.占 第三产业增加值占 P CDP 比重

　% %

　10

　65

　32

　4.9

　3. 第三产业就业比重

　% %

　8 8

　60

　29

　3.8

　4. 对外开放度

　% %

　3 3

　20

　7 7

　1.1

　二、基础设施的现代化指标

　33

　8.51

　5. 自来水普及率

　% %

　2 2

　95

　85

　1.8

　6. 人均道路铺装面积

　平方米

　8 8

　8 8

　2.21

　2.21

　7. 万人拥有电话机数

　部

　10

　50

　7.1

　1.4

　8. 万人拥有公共汽生

　辆

　6 6

　20

　3.32

　1 1

　9. 万人拥有医生

　人

　7 7

　80

　24

　2.1

　三、人现代指标

　31

　17.6

　10. 人均居住面积

　平方米

　10

　12

　7.84

　6.5

　11. 万人拥有在校大学人数

　人

　8 8

　150

　96

　5.12

　12. 人均拥有公共图书馆藏书

　册

　7 7

　2.8

　1.5

　3.75

　13. 人均绿地面积

　平方米

　6 6

　10.95

　4.12

　2.26

　14. 绵阳城市得分

　41.8

　分 因素分析法表明，绵阳城市现代化水平得分 8 41.8 分，属于初步现代化城市, ,比全国 1 15 995 年中等城市平均水平高出 8 7.18 分，但与全国大城市和特大城市平均水平比，则到 差距达到 2 10.42 积 分，从“表”第三项人口现代化指标的人均居住面积 12平方米来看，对比国际标准, , 已基本达到小康水平( (均 世界下中等收入国家人均 0 10 平方米) ) 这 说 明 住 宅 业 以 由 “ 安 置 型 ” 向 “ 小 康 型 ” 转 变 ， 相 对 电 梯 住 宅 而 言 ， 已 形成 了 具 大 的 潜 在 市 场 。

　三、对现存的电梯公寓进行剖析

　对现存的电梯公寓（电梯公寓下简称住宅）进行分析的目的在于：了解购买住宅的消费分布群体以及消费者对住宅物业的具体需求和观念，了解消费特征并进行消费者细分。

　（一）

　现有和需求住房对比分析

　在本次调查中，我们接触了 0 50 位现在购买了住宅的消费者和 8 58 位打算在未 来几年内购买住房消费者，下面我们分别对这两类消费者的相关情况进行分析。从分析中我们可以看出购房者的需求和设想。

　1 1． ． 购住宅群体的分布

　051015202530已购住宅分布八二七科研单位外地公司及商贾外资技术人员其它

　图 图 1

　 基数：所有被访者 0 50 个

　注：其它国家重点科研单位（指：中物院、九院、一二六）

　高技术人员（指：长虹集团、中天电子）

　因为被访人数限制，上述数据可能有 2% 左右的差距。

　上图：表示了所被访者在购买群体中所占比重，其中国家干部和高科技人员所占比例最高。

　他们的年收入达到 到 20 万元以上的占所有购房者中的 45% 。

　2. 现已购者和潜在购买的对比分析

　01020304050已购买者 潜在购买者第一次置业第二次置业第三次置业其它

　图 图 2 2 基数

　所被访者已购买者 0 50 人

　所被访者潜在购买者 8 58 人

　图 图 2 2 ：表示这次购买者的购置次数，其中以第二次购置为主，占所有购房者的45% ，且都是为自己置业。除此以外，上图还列出了潜在购买者的置业次数，与之前比较第二、三次置业者有所增加。

　根据各项统计资料估算：

　①

　涪城区 8 38 万职工人员中，约 6 6 万人 年均收入在 5 5 万元，2 5912 人年均收入竞达 0 30 万元，其它个体、外地公司级高级职员以及外地贾商的共计约 7 7 万余人。

　②

　目前电梯住宅户数为 2 1472 套，每套平均 0 160 平方米计算，共0 235520 平方米，其中已售出的电梯公寓面积约 0 11580.80 平方米，只占绵阳住宅（所有住宅）1 1 月至 7 7 月销售面积 4 492743.94 平方米的 的 2.3% 。虽然如此，征对目标客户 3 3万人而言，平均每人不到 4 4 平方米。据我部走访的人数共 2 112 人， 80% 以上有确定的置业意向。

　注：上述数据由于一些客观原因，会有 1 1 ％的误差。

　分析认为：根据上述图表以及有关 数据统计分析，除去现有的电梯住宅，绵阳目前至少还有 0 2000 套住宅消化潜力，且随着绵阳的发展，估计未来五年内需求量至少会以每年 0 50 套递增。

　（二）

　对绵阳电梯公寓进行数据分析

　绵阳典型的电梯公寓数据统计

　注：面积以平方米计

　综合分析

　1 1 ．住房地段

　0246810金阳 临园 红宝石 滨江 三鹏 宇隆 星联 富乐 亨利 丰谷 税务 望园 碧水已购者潜在购买者

　图

　4

　现已购买者被访人数 0 50 人

　潜在购买者被访人数 8 58 人

　分析认为：住房地段是购买者和潜在购买者考虑的主要因素之一，从图 3 3 、图 4 4开发项目

　定位

　建面

　总套

　现存

　户 户

　型 型

　面积M M

　价格( (元 元 /M)

　亨利大厦

　中高档

　21600

　93

　30

　三室二厅

　二室二厅

　118- - 176

　1550- - 2000

　三鹏广场

　中高档

　73594

　524

　400

　四室二厅

　三室二厅

　二室二厅

　二室一厅

　一室二厅

　54- - 263

　1580- - 2680

　金阳公寓

　中高档

　27800

　126

　56

　三室二厅

　149- - 187

　2250- - 2950

　宇隆大厦

　中高档

　20000

　28

　14

　四室二厅

　三室二厅

　121- - 152

　1620- - 1780

　红宝石

　中高档

　22000

　50

　28

　四室二厅

　三室二厅

　172- - 198

　1600

　临园大厦

　中高档

　3 38 8 320

　48

　15

　四室二厅

　三室二厅

　161- - 208

　2 2 328

　望园大厦

　中高档

　21000

　40

　26

　四室二厅

　三室二厅

　128- - 176

　1600

　滨江大厦

　中高档

　17745

　72

　50

　三室二厅

　二室二厅

　95- - 171

　1580

　星联广场

　中高档

　30287

　69

　1 1

　四室二厅

　三室二厅

　二室二厅

　128- - 182

　1500

　碧水公寓

　中高档

　60000

　250

　170

　四室二厅

　三室二厅

　二室二厅

　89- - 172

　1360- - 1630

　中国税务

　中高档

　不详

　51

　51

　四室二厅

　三室二厅

　富临广场

　中高档

　不详

　69

　0 0

　三室二厅

　二室二厅

　丰谷大厦

　中高档

　不详

　52

　46

　三室二厅

　二室二厅

　110- - 225

　1600

　综合数据

　39972

　1472

　981

　20%

　75%

　5%

　140- - 260

　1846

　中可以看出临园、红宝石、星联、富临、三鹏、滨江、亨利等电梯公寓都是处在商业、文化发达；交通、医疗方便；人气旺盛的文化广场四周。从已购房的被访者中统计得出：

　31% 的都是从考虑地段购置物业（单纯考虑一方面），其中星联、临园最为明显。从发展趋势来看，从考虑地段购房的今后有所增加。

　2 2． ． 住房的户型

　01020304050已购者 潜在购买者五室三厅四室二厅三室二厅二室二厅二室一厅一室二厅

　图

　5 已购房者 0 50 人

　潜在购房者 8 58 人

　如图 5 5 所示，购房者已购买的户型以三室二厅最多（占 44.4% ），四室二厅、二室二厅分别占 31.7%和 和 20.2% 。

　分析认为：现在三室二厅、四室二厅且面积集中在 120- -8 198 平方米的户型是购买者的理想户型，而且三室二厅、四室二厅以及更大的户型在所有电梯公寓户型中占80% 。在我们的走访的未购买者中， 70% 都愿意选择三室二厅及更大的户型（如：亨利房地产公司所开发的亨利大厦有两种户：三室二厅和二室二厅，至今二室二厅的户型尚未售完）。

　从发展趋势来看，潜在购房者购买的户型三室二厅、四室二厅以及更大的都有所上升，分别占 36.2%和 和 48% ，相反二室二厅的接受程度大幅度下降，下降幅度达 7.2%。

　。

　3 3． ． 住房的结构

　从现有的电梯公寓调研情况来看， 100% 的电梯公寓都采用全框架结构。从购房者和潜在购者中的总体情况来看，他们都希望自己购买的住宅是采用全框架结构的，因为他们考虑自己今后在装修的时候可以重新考虑自己的户型布置。

　4 4． ． 住房的面积

　01020304050已购者 潜在购买者89~120121~150151~170171~190190~210211~263

　图

　6

　 购买者 0 50 人

　潜在购 买者 8 68 人

　如图

　6 6 所示，已购房者的面积最多以 0 121~150 平方米占 占 43% ，然后就是 150~170平方米 占有 21% 之多，再其次就是 0 171~190 平方米和 和 0 89~120 平方米 ，它们分别占 10%和 和 14% 。

　分析认为：

　从上图可以看出大面积的住房在消费者接受程序上，会随时间的推移而增长，图 6 6 中 0 121~150 平方米 购买者所占份额较 大，购买百分比达到了 45% 之多；

　1 151~171 平方米也随之增长到了 22% ；最大户型也出现了增长势头。

　5 5． ． 住房的价格（总价）

　图 图 7 购买者 0 50 人

　潜在购买者 8 58 人

　注：上述单位为：元

　上述潜在购买者因在调研中存在一些客观的因素，故数据上有一些误差，相对已购者来说误差要大 1%- - 3% 。

　有 上述已购者中有 50 ％－ 70 ％是采用按揭方式，其它分别采用现付和分期付款，从我们调查的情况来看，大家的想法都愿意一次性付款。

　图 图 7 7 中所表示的数据是根据房地产商所出售的住宅的具体情况来进行数据统计的。

　分析认为：

　从现在住宅的情况来看，消费者所要的理想价位（其中就包括购买者对户型、面积、以及地段在 等的要求）主要集中在 0 20 万元－5 35 中 万元之间，其中 25万元－0 30 万元占有绝对优势，占所有购房者的 54 ％之多。

　从电梯公寓的发展趋势来看，今后电梯公寓价格的走势会逐年上涨，但是上涨的幅度在近期内不会太大。上图中，潜在购买者今后在高价位的购买会逐年上升，因0510152025已购者 潜在购买者151000~180000181000~200000210000~250000260000~280000290000~310000320000~350000350000~400000410000~700000

　为根据现在的电梯公寓市场的情况来看（销售面积占绵阳的所有住宅销售面积的2 2 .3% % ），高价位的购买也不会有太快的上涨趋势。

　6 6． ． 住房的绿化

　经我部调研的情况看来，绵阳现有的电梯公寓对绿化的培植非常的少，达到几乎没有的情况。

　分析认为：造成这种结果的原因可能有以下几种：

　①

　它们所处的地理位置；

　②

　它们的总体建筑；

　③

　资金投入。

　但是从顾客反映回来的情况来看，他们都强列要求要有绿化培植。

　7 7． ． 物业管理

　现在随着消费水平的增加，顾客对物业管理的要求也越来越高，住户和未购买者表示，他们愿意接受多功能、智能化的管理。这样顾客对住宅更感方便、安全。

　通过我部调研和走访，总结以上各部分的分析，我们总结得到各开发公司的卖点，综合起来，结果如下：

　第一：有较好的地段环境；（如在商业、文化发达；交通、医疗方便的文化广场四周）

　例如：临园大厦、红宝石大厦、星联广场、富临广场、三鹏广场、滨江大厦、宇隆大厦 、亨利大厦、望园大厦

　第二：有较好的户型；（如三室二厅、四室二厅或更大）

　例如：临园大厦、三鹏广场、金阳公寓、宇隆大厦

　第三：有较好的物业管理

　例如：临园大厦、富临广场、金阳公寓

　第四：有理想的价位

　例如：望园大厦、亨利大厦、滨江大厦、星联广场、宇隆大厦、三鹏广场等

　第五：有较好的采光能力

　例如：临园大厦、金阳公寓

　第六：具有多媒体智能化工程

　例如：临园大厦、金阳公寓、三鹏广场

　第七：采用酒店式管理与服务

　例如：临园大厦

　综上所述， 绵阳市电梯公寓将会是今后房产公司的一个开发亮点。随着绵阳经济

　的不 断发展，加之西部大开发这一机遇，相信高层、小高层电梯公寓会给绵阳房地产公司带来更大的发展。

　 结

　论：根据上述各电梯公寓的优势和劣势，我部以公司小高层电梯公寓为开发项目。下面我部把 花园地段小高层 的相关数据预算和优、劣势总结如下：

　一、

　项目地段优势

　花园地段小高层地处于绵阳市涪城区临园干道 5 5 号，位于一环路右侧。背后紧靠人气旺盛的花园小区，隔路相望的是绵阳市教育委员会，该地段正处绵阳经济较发达地区，交通便利，桥路通阔。基础设施条件较好，该地段周围 0 500 米内有学校、医院、娱乐中心．商易市场、休闲广场等配套齐备 。今后花园小高层还要设计更大规模的购物中心（例如：像百盛购物中心），以满足花园小区内的购物要求。

　二、

　市场环境

　从我部市场调查情况看，绵阳的电梯公寓主要有两种：第一、高层电梯公寓（ 15层以上）；第二、小高层电梯公寓（5 15 层以下）。从现有的电梯公寓来看，高层电梯公寓占据了 93 ％，而小高层只占有 7 7 ％。虽然现有电梯公寓中小高层只占 7 7 ％，但是从另一方面看：

　①．

　绵阳经济处在一个发展的时期；

　②．

　高层、小高层电梯公寓在绵阳还未形成良好的市场；

　③．

　相对绵阳现有的电梯公寓而言，高层电梯住宅现在基本已达到相对饱和

　状态；

　④．

　小高层 住宅还没有达到它的市场份额；

　⑤．

　绵阳的住宅业现在正从“ 安置型” 向“ 小康型” 转变。

　因此小高层电梯公寓可作为一个开发项目。

　三、

　项目基本情况

　1 1 ．项目规划基本经济技术指标：

　该项目用地 26 ．8 8 亩，规划总建筑面积为 6 45836 平方米

　，其中住房 8 27408 平方米，营业房 8 11628 平方米，车库 0 9500 平方米，全部建成小高层电梯公寓。

　2 2． ． 小高层电梯公寓的功能和设计：

　①

　外形设计

　根据我部调研整个绵阳的高层、小高层电梯公寓的外形设计看花园小高层应采用一流的设计方案：一要体现花园房地产的品牌；二设计要以人设计中心和 根本；三设计要在所有的电梯公寓中别具一格；四要让消费者感受高科技术住宅的消费趋势。

　②

　户型设计和面积规划

　从上述分析数据可以看出，花园小高层应采用的主要户型有：

　三室二厅占总套数的 33 ％且面积应集中在 130 －0 150 平方米之间。

　四室二厅占总套数的 42 ％且面积应集中在 140 －0 180 平方米之间。

　五室三厅普通型占总套数的 14 ％且面积应集中在 180 －0 250 平方米之间，层高 高 6 6 米，客厅镂空。

　五室三厅跃层式占总套数的 11 ％且面积应集中在 180 －0 250 平方米之间，层高 高 6 6 米，客厅镂空。

　注：上述户型中卧室、客厅、 主卧从整体面积上都应较大，且公摊面积尽可能降低，这也可以是我们的一个卖点。

　③

　绿化环境

　从已购者和潜在购卖者的统计情况来看，他们都愿意购买有绿化培植的住宅，如果我们能适当进行环境绿化，相信这也是我们的一个买点和优势（从现有的电梯公寓来看，他们的几乎没有绿化）。

　④

　物业管理

　我们应采用智能化物业管理，因为智能化管理能更好的为用户服务，它能及时地准确地反映用户对我公司的建议，以便我公司进行改进。这样就为用户造就了一个更安全的住宅环境，除此以外还可以提高我公司的声誉。

　⑤

　配套设施

　除了配备最基本的配套设施以处 ，还应该：

　一、

　要进行结构化布线，实现光纤到楼，双绞线到户；

　二、

　要建立高效计算机网络系统；

　三、

　提供公寓 T INTERNET 接入服务；

　四、

　提供公寓信息服务。

　最基本的配套设施中电梯也是消费者的一个买点。据我们走访，电梯好坏也决定了消费者是否进行消费的一个标准。我们应采用较稳定的电梯。

　⑥

　外墙装饰

　为了达到美观的效果, , 我们应使用价格适中且效果较佳外墙装饰涂料，以此来进行外墙装饰。

　四、

　项目效益测算

　（－）成本投入分析：

　成本投入：以 0 1720 元／平方米进行计算：

　1 1 ．土

　建：0 900 元／平方米

　2 2 ．土地成本 ：5 365 元／平方米

　3 3 ．配

　套

　费：5 135 元／平方米

　4 4 水电装饰：0 300 元／平方米

　⑴. . 市政建设配套费：

　⑵. .的 建设交易综合费：以总投资的 0 0 .08%方 计，其中建设方 30% 、施

　工方 70%

　⑶. . 质检费：以总投资 0 0. .2 2 8% 计

　⑷. . 人防费：

　⑸. . 排污费：

　⑹. . 合同签证费：以总投资 0 0. . 03% % 计，其中建设方 50% 、施工方 50%

　⑺. . 门牌费：以总投资 0 0. . 05% % 计

　⑻. . 改善中小学办学条件费：以总投资 1 1% % 计

　⑼. . 施工图审核咨询费：以设计费的 7 7% % 计

　⑽. . 产权转移登记费：以销售额的 0 0 .25% 计

　⑾. . 房屋登记费：以销售额的 0 0 .25% 计

　⑿. . 公用设施维修基金：以建安造价的 1 1 .5% 计

　以上 1 1 －4 4 项目合计 0 1720 元／平方米

　合计：0 1720 元／平方米＊6 45836 平方米 ＝ 7883. .8 8 万元

　5 5 ．电梯配套费：

　0 40 万元／部＊4 4 ＝0 160 万元

　总计：

　7883. .8 8 万元＋0 160 万元＝ 8043. .8 8 万元

　（二）销售收入测算

　1 1 ．住宅：若均价按 0 1800 元／平方米算：

　0 1800 元／平方米＊8 27408 平方米＝ 4933. .4 44 万元

　2 2 ．营业房：按 0 4000 元／平方米计算：

　0 4000 元／平方米＊ 11628 ＝ 4651. .2 2 万元

　3 3 ．车库：按 0 50000 元／个计算、车库按 0 190 计算（0 50 平方米／个）：

　0 50000 元／个＊ 190 ＝0 950 万元

　以上合计 1 1 －3 3 项共计 10534. .4 64 万元

　（三）

　税费估算：

　a. 销售费：以销售额的 2 2 .5% 计，

　10534. . 64 *2.5%=2 63. .6 366 万元

　b. 管理费：以销售额的 5 5% % 计，

　10534. .4 64 万元＊5 5% % ＝ 526. .2 732 万元

　c. 财务费：以工程平均占用资金 3000 万元，占用两年，年利率 7 7. . 12% % 计，

　0 3000 万元＊7 7. . 128% % ＊2 2 ＝8 428 万元

　d. 营业税金及附加：以销售额的 5 5 .7% 计，

　10534. . 64 ＊5 5. .7 7% % ＝ 600. .8 47448 万元

　a+b+c+d= 1818. .6 6 万元

　（四）利润 估算：利润总额= = 销售额 成本 税费

　（ 其中成本包括建安造价、地勘设计等）

　所以，利润总额 =

　即：

　＝ 10534. . 64 －( ( 8043. .8 8 ＋ 1818. .6 6 ）

　＝ 672. .3 23 万元

　所得税以利润总额 33% % 计，

　则净利润为 672. .3 23 万元＊（1 1 － 33% % ）＝ 450. .4 4 万元

　净利润占销售收入的 4 4. .3 3 ％

　（四）可行性分析

　从最初的市场调研以及数据分析看，高层、小高层还有一定的市场，故对此项目进行开发，市场定位是正确的，但从上述项目效益测算：我们开发小高层的项目经济利益相对较低，出现这种原因主要是：

　1 1 ．土地 利用率不高；

　2 2 ．总体建筑面积比例不高（建筑面积和占地面积之比）；

　3 3 ．整个销售价相对较低，但比起竟争项目相对较高。

　4 4 ．整个建筑成本相对较高。

　Y HY 市场企划部

　绵

　阳

　电

　梯

　市

　 住

　调

　宅

　初

　步

　报

　告

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